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■市場已消化了政府打擊炒風的政策影響，需求及樓價已掉頭回升。
香港文匯報訊 (記者 趙建強) 運輸及房屋局昨公布2010年一手住宅供應數字，去年私人住宅落成量及施工量均見底反彈，同錄13,400伙，同創07年後新高。不過，以過去14年市場的平均年吸納量達19,430伙來看，即使計及留存的7,000伙貨尾，亦僅可滿足市場需求，業界預料，未來兩三年一手私樓的供應仍然偏緊，加上市場已消化了政府打擊炒風的政策影響，需求及樓價已掉頭回升，政府需主動增加更多土地才可以穩定樓市。
在政府去年加大土地供應下，大型樓盤相繼落成及動工。據政府公布，去年私宅的施工及落成量都是13,400個，雖然為四年以來高位，但仍低於政府的預測。值得留意的是，去年首季及第三季本港私樓施工量曾經反彈，但第四季則大幅回落至只有1,700個，全年最少。
貨尾單位7000伙 連跌4年
此外，由於過去多年落成的新盤已相繼消化，令已落成但未售出單位數目持續下跌至去年的7,000伙，是連續第4年減少。連同建築中而仍未售出單位，市場未來5年總供應量約49,000伙，雖然較09年回升1,000伙，但仍為04年至今最低。
潛在供應僅夠2.5年消化
去年新動工的項目，連同積存的貨尾，能否應付今年的市場需求呢？根據美聯物業的數字顯示，97年至去年的14年，撇除08年因金融海嘯發展商減少推盤，令當年一手吸納量低於1萬伙外，其他年份的每年吸納量均超過12,000伙，98年更曾一度高達30,000伙；若以14年的平均數計，年吸納量更達19,430伙，反映未來4至5年的潛在供應約4.9萬個(不包括1萬伙已批出土地但未動工單位)，實際僅夠2.5年消化，新盤供應仍存在不足。利嘉閣地產研究部主管周滿傑更直指，潛在供應需達8萬伙以上，方可算足夠。
今年施工量料升至1.4萬伙
去年施工量13,400伙，數字創近4年新高，較09年增近63.4%，而且政府去年多次賣地，連同鐵路、市建局、舊樓收購重建等，美聯估計過去兩年的土地可新增約2萬伙，預計可於今年內相繼開工。美聯物業首席分析師劉嘉輝預料，今年施工量可望進一步升至14,000伙。
不過，由於實際動工量及可推售單位存在滯後，估計要在2013至2014年，市場實際供應量方可上升，周滿傑認為，屆時方可確定樓價會否因去年供應量增加而出現下調，現階段仍言之過早。劉嘉輝亦指，去年落成量較政府原先估計的目標少約800多伙，連同政府原先估計於今年落成近11,000伙單位，估計今年落成量將跌至12,000伙，反較去年回落約一成。
內地客換樓客刺激需求大
而且，隨著今年經濟好轉，市民換樓需求有增無減，而且在美元貶值及人民幣持續升值的夾擊下，除本地居民外，亦可吸引大量內地資金來港購買物業。周滿傑更指，30至40年前為本港住宅物業興建的高峰期，此批物業開始老化，亦為市場帶來大量換樓需求，相信今年一手物業潛在需求可高達2萬伙以上。事實上，07年本港經濟走出沙士陰影，與今年港經濟逐步擺脫金融海嘯影響相類似，當年一手銷售即高達1.7萬伙，即使09年一手吸納亦高達1.4萬伙，反映本港對新樓需求強勁。
多方增推 供應可上六萬伙
展望未來，政府承諾新一年度勾地表會增加可興建單位數目，政府亦採用非定期賣地形式以彌補勾地對發展商的依賴，再配合鐵路上蓋、市區重建局、舊樓收購等方式，劉嘉輝預料，連同已批出土地但未動工單位，今年整體潛在供應有望增加，並重上逾6萬伙水平。
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