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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
各位讀者，房地產投資信託基金(下稱房託基金)的名詞對你們可能有點陌生，但提及「領匯」房產基金，大部分股民都知道吧。本地住宅市場步入六月時首次出現業主願意減價出售的情形，這是特區政府自去年年中開始打壓樓價來的首次市場「明顯轉勢向下」！本港的房地產企業股票價格因此受壓調整，這是否意味著股民應該考慮分散投資到房託呢，因取其有穩定收入並且租金向上的形勢仍會持續？
房託基金基本上是以信託形式成立的集體投資計劃，業主委派受託人成立基金，然後將優質的出租物業注入基金名下，並且僱用資產管理者統一營運，賺取淨收入，再向投資者每年派發股息。在完成上市程序後，房託基金可以在有關部問批准下於主板掛牌讓公眾人士自由轉讓。物業組合以經營性物業為主，包括商場、零售物業、辦公室、酒店、服務式公寓、物流倉庫和停車場等等。
現時一共有約八個房託基金在香港聯交所上市，計有領匯、匯賢、冠君、富豪酒店、置富、越秀、陽光和泓富(以於6月30日收市市值大小依次排列)。它們大多2005-2007年間上市，只有置富及匯富兩個於近兩年上市，尤以匯賢是今年四月以首個人民幣定價的房託基金最受關注。
綜觀它們的股價表現，大部分在今年上半年錄得正增長，表現最突出是要算領匯和富豪酒店，分別錄得9%以上增長 (以截至6月30日計)。它們的收益率非常參差，但都介乎4%-7.5%內，表現不俗。今年的匯賢產業信託上市是一時股壇佳話，這是首個人民幣股值的房託基金，其資產是位於北京等中國大城市的優質物業組合，股票界別對它寄望不低，但其上市後兩個月的股價表現則不算太突出。這是否告訴大家以人民幣定價的基金相對失色呢？以下本人試作具體分析。
不准購開發項目致選擇大減
有些財經專家歸咎股價不振的原因是監管的《房地產投資信託基金守則》太嚴，令基金上市後發展受阻，如不容許購入開發項目、派息不能少於除稅後溢利90%，全部資金在房地產項目中等等。它們不容許買入開發項目的一條只能迫它們買入建成後而有穩定收入的物業，這令它們的選擇性大減，尤其影響它們於國內購買物業因中國各大城市商業地產正處於起步階段，大部分除一線城市中心區外仍進行興建階段。
經歷過去三年中國各大城市分階級的商品住宅樓價急升後，中央政府不能不擴大其「限購令」的範圍到包含大中型城市。但在住宅的價格受控的同時，各地的商業地產乘時冒起，這當然得力於資金的正流入、內地居民的購買力上升，城市的購物網絡的完善化及物業價格大幅上揚後的「財富效應」心理因素。
內地一線城市物業成收購對象
一線城市市中心區已湧現了首批甲級商場和主要購物區 / 行人專用區內的地舖，這正是注入房託基金的原材料。在中國的一線城市如北京、上海、廣州、天津、深圳等等分別舉辦過大型國際性運動會和博覽會後，它們的城市品牌大幅提升，吸引大批國內外企業進駐，形成這些市中心的甲乙級辦公樓租金和樓價節節上升，這也是另一些房託基金的目標物。
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