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香港文匯報記者 趙建強
在嚴厲的調控下，今年內地樓市銷售急煞車，令依靠高槓桿比率來發展的內房企資金鏈告急。當中，背負高達300%負債比率的綠城中國（3900），更多次被傳「倒下」，令同行也深感唇亡齒寒。嚴厲的調控不但令內房企受壓，甚至連地方政府也感到財政壓力。但另一方面，中央政府已多番強調不會貿然放鬆政策，內地樓市似已進入一條死胡同。
在以接近「天羅地網」全方位的方式調控了近兩年後，內地樓市已停止「過快增長」，但樓價並未下跌。國家統計局最新發布11月70大中城市樓價顯示，樓價確實環比回落；但除個別城市外，絕大部分城市的樓價仍較去年同期高，去年買不起樓的市民，幾可肯定今年仍然買不起。
調控兩年樓價未跌 銷售暴跌
正如不少房企老總所言，調控限制的是需求，但不代表需求不存在。恒大地產以低價售樓及轉戰二三線城市，銷售超目標完成，可見市場不乏購買力。上實城開總裁倪建達說，「有錢的，買不了；買得了的，卻沒有錢」，可謂對樓市現況的總結。
不過，這些「買不了」的，卻足以讓地產商面臨困境。包括綠城在內，今年多家內房銷售暴跌，全年銷售未能達標，面臨資金鏈斷裂困境。而銷售達標的中國海外和萬科兩間內房龍頭亦要透過減價賣樓來回籠資金，可見發展商真的開始「扛不住」。
地方政府銀行開始「扛不住」
同樣「扛不住」的，亦包括地方政府、銀行、小業主等各方。萊坊數據顯示，賣地收入佔內地主要城市平均收入高達48%，大連、武漢更高達70%及68%；即使偏低的重慶、上海及廣州，比率亦達約35%。高呼「現金為王」而不敢投地的開發商，使今年地方賣地流拍時現，部分地方政府財政亦開始「扛不住」。
樓價沒有跌，利率卻在升，由於首付比例調高，銀行收緊貸款，普通工薪階層借款也甚難。一些在外地工作的打工仔因沒有當地戶口而無法在工作城市買房。比起08、09年還有不少首置優惠，10、11年銀行卻是屢次加息，即使夠首期買樓，供樓負擔亦日漸沉重，小市民買樓仍然難。
大幅收緊信貸令銀行利潤受到影響，而嚴厲的限購亦使按揭貸款買少見少。假若一些高負債的內房企倒閉，銀行更需面對龐大壞帳問題。近日傳聞南京、廣州一些「扛不住」的銀行，已經俏俏調低首套房貸利率。
內房企與相關行業恐臨困境
綠城董事長宋衛平11月初的「真情剖白」，亦將自己公司面對的困難與整個行業綑綁。他認為，除開發商「倒下」外，房地產上下游產業鏈上的建材商、施工隊、農民工的生計都會受到影響。另一方面，若樓價大跌，一些富裕階層的資產亦可能會大幅縮水，「綠城的難處，是整個行業共同的難處」。事實上，若樓市真被「打殘」，相關企業都會受到不同程度的衝擊，對內地經濟增長亦會造成沉重打擊，這相信亦非政府樂見。
在無法賣樓下，不少房企選擇出售非核心資產，或引入戰略投資者。如綠城引入中投公司及美國黑石集團成立合資公司作房地產投資，都是一條出路。宋衛平並稱，可以出售部分項目股權以換取資金，市場甚至傳聞綠城要出售足球隊套現。大企業都撐不下去，中小企更需依賴高利貸來「吊命」。
調控繼續難 決定取消將更難
不少聲音都認為，為免骨牌效應推倒全盤經濟，中央不可能無限期調控下去。有指在保障房大規模入市時，商品房調控即可放鬆；也有分析認為，物業稅推出後已充分打擊炒賣，限購令可取消；甚至中央下調存款準備金率亦被解讀為調控即將放鬆。
不過，鑒於往年多次的調控最終功虧一簣，如08年調控隨著4萬億救市，樓價即時爆升，中央政府必不想重蹈覆轍。事實上，樓市調控對中央政府而言，政治考慮遠大於經濟考慮，在普遍社會輿論對樓價過高感到不滿下，政府絕不會貿然放鬆調控。但面對明年GDP有可能回落，而CPI繼續攀升，繼續打壓樓市，雖然可以一定程度上壓制通脹，但對整體經濟增長必然構成打擊。何時取消調控、如何取消調控成為中央未來決策的重中之重。
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