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■蕭兆新
——活化不活 工廈變身難
政府「起動九龍東」及放寬活化工廈政策，提出至今兩個月有多，除九龍東物業成為炒作對象外，市場似乎波瀾不驚，活化工廈申請繼續維持低水平。業界人士提議，政府可從兩方面入手，提高市場活化工廈的興趣，包括：放寬強拍門檻，日後小業主可透過強拍申請活化；另外，提供低息貸款協助小業主解決顧問費、建築費等高昂的前期費用。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
九龍東發展計劃正式上馬，由於區內充斥大量舊工廈，工廈活化扮演不可或缺的角色，若政府活化措施成效不大，九龍東命運亦堪虞。第一太平戴維斯工業拓展及投資部資深董事蕭兆新表示，其實不少區內工廈，地盤早已規劃改用途，但多年來進展緩慢，最近一兩年受政策影響算是加快，但細心一看，工廈活化的申請宗數其實仍然極少，所面對的難題亦相當多。
容許強拍後活化增加誘因
政府於10月施政報告中提到的一系列放寬，但蕭兆新認為只是「掃清一些地雷」，令申請工廈活化的過程更順利，真正導致工廈活化宗數少的原因卻未解決。由現時的數據可以發現，大部分申請個案都屬單一大業主持有進行活化，又或財團逐步慢慢收購至100%後再申請活化，絕少散業權的工廈小業主會齊心去進行活化。
蕭兆新建議，政府可嘗試放寬強制拍賣的門檻，過往通過強拍統一業權的工廈，只可以進行重建，若政府放寬以後強拍後的工廈，容許以活化工廈措施的優惠，相信可刺激小業主集齊業權活化改裝的興趣。不過，亦有其他聲音認為，若單單放寬強拍門檻，而沒有其他措施配合，政策最終只會是大業主強迫其他小業主同意活化的手段。
活化支出鉅 小業主難捱
過去，小業主由於財力有限，而且不能確定工廈活化後，其利潤升幅是否可以彌補改裝的費用，故遲遲不敢進行活化。蕭兆新表示，工廈業主要面對的前期金錢支出相當龐大，好像前期的顧問費，動輒過百萬元，若要向城規會申請規劃許可，費用就更加高，之後改裝費又過千萬元，落本些少可能要上億元，小業主們負擔上有困難。
蕭兆新舉例，觀塘舊工廈區一幅1萬呎地盤，現時樓面約12萬呎，樓面地價約2,000元，市值約2億元。假若現時平均呎租約9元，每月收租108萬元，一年收租1,296萬元。改裝至商廈的費用約5,000萬元以上，還要在限期內清走所有租，改裝後呎租升五成至13元，每月收租156萬元，年收租1,872萬元，較之前增長576萬元。
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