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世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳
荃灣西站5區灣畔流標，令市場增添不明朗氣氛。塵埃落定，事後檢討，有些地方很值得港府決策者留意。
今次流標的灣畔項目，可建樓面223.52萬呎(包括商業43.65萬呎)，提供2,384伙單位，當中52%限建細單位，項目前臨遼闊海景，又有港鐵概念，主打核心家庭的中小型單位，理應受到發展商熱烈競逐。但僅獲4份標書，來自長實、新地、信置，以及新世界、會德豐與南豐的合組財團。另一邊廂，同時招標的城畔項目，總樓面只約83.23萬呎，卻有8份標書，由華懋以約26億元奪得，平均樓面呎價3,123元。
港府肯定經過專業評估後，才作出上述決定。不接納灣畔的投標，估計該4份標書的出價，比海景會受遮擋的城畔的上述中標價還要低，同時低於港府估價評定的合理水平。其實3,123元是一個貼近市場事前估計下限的平均價，加上建築費等發展成本後，估計售樓價約5,500至6,000元。
流標源於一籃子因素，包括市場前景不明朗、鐵路上蓋建築技術上有難度、「限呎限量」條款、港府同類土地供應增加等，但這些都只是部分原因，而不是癥結所在。筆者認為項目規模大，加上近期融資緊張，才是令到發展商倍加審慎的主因。
項目耗資龐大 發展商卻步
歐債危機揮之不去，內地民間借貸需求大，銀行信貸以及銀團貸款均緊張，發展商不約而同，對涉及龐大資金的投資項目，採取比平常更審慎態度，投標出價盡量保守以反映高風險系數，甚至放棄入標。
其實這種情況早已有跡可尋，包括九肚、油街以至近期城畔項目，眾多例子證明上述保守態度。今次灣畔流標，說明事態發展至今，港府察覺不能容許以低於「合理」水平出售住宅用地。只是吸收了經驗，何以仍不調整政策，暫緩推出涉資規模龐大的地皮及項目，或在規劃條件可行的情況下，把大地皮分割成較細地塊出售。
港府作為最終土地供應者，應該因應市場變化，適度調節賣地政策，以維持房地產市場正常健康發展。
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