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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
農曆新年後，買家重返市場，帶動樓市小陽春。近日個別屋苑創出高價成交，令市場再度關注樓市泡沫風險，財政司司長亦揚言有需時會毫不猶豫出招。業界一般估計政府招數有限，即使再推新措施，仍然會以收緊按揭方面著手。筆者認為，要評估樓市泡沫風險，樓價並非單一要素，以下幾項指標亦可作參考：
一) 按揭比率
根據金管局統計結果顯示，現時置業人士平均按揭成數不足六成，最新2月的按揭比率為56.6%，與2008年高位65.9%比較，相差接近一成，若與2002高峰期68.9%比較，大相逕庭。由此可見，目前置業人士承造按揭，普遍需要支付較多的首期，假如物業作投資用途，按揭貸款上限更一律鎖定為五成，換言之買家需要預留物業價值一半的資金作為首期。因此即使遇上樓市調整周期，緩衝空間及防守能力相對較大。
二) 拖欠比率
近年按揭還款拖欠比率長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力，在上述雙重關卡下，可有助穩定銀行體系。
三) 供樓負擔
現時二手住宅最新平均呎價約5,910元，以一個500呎單位計算，承做7成按揭、20年還款期及按揭利率2.4厘，每月供款為10,861元，若家庭入息中位數維持29,500元，供樓負擔比率為36.8%。銀行近日積極爭取按揭業務，紛紛微調按息吸引客戶，根據經絡按揭轉介數字顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於最新3月錄得2.23%，為2011年10月後新低，料次季息口會於現水平徘徊，因此除非樓價急升，相信供樓負擔比率仍可維持四成以下的健康水平。
筆者認為，金管局自2009年起四度收緊按揭成數，加上正面按揭信貸資料庫面世，現時按揭貸款已難如以往進取。而政府於2010年第三季推出的額外印花稅，已有效擊退短線投資者，令摸貨短炒個案近乎絕跡。若按揭成數進一步收緊，相信只會對仍未上車及有意換樓的用家市場構成更大影響。
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