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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
財政司司長上月指出，本港樓市正處於冰火之間，風險日增，呼籲有意置業的人士入市前要量力而為；本月又指政府會密切留意市況，有需要時會毫不猶豫推出進一步的措施，確保樓市健康平穩發展。不過財爺又強調，若再出招以盡量不影響首次置業的市民為大前提，究竟什麼措施可以不影響首次置業的市民？那麼計劃換樓的市民又可以怎樣？收緊按揭真的能對症下藥？
由2009年起，政府從二千萬元以上的豪宅市場入手逐步收緊按揭，當時措施甫出台，新取用按揭貸款額連續五個月錄得下跌，最終跌至不足200億元，其後2010年再兩度收緊按揭，不過是次影響相對較為短暫，市場只需兩至三個月已消化有關消息。及至去年中，政府進一步將物業按揭收緊至中上價物業，由於涉及用家市場，受影響層面即時擴大，市場的購買力迅速被鎖緊，新取用按揭貸款額連跌八個月至最低的不足100億元水平，措施推出至今已接近一年的時間，影響力持久未散。
阻礙中產換樓
筆者認為，去年的收緊按揭措施已收到降溫之效，不過只局限於物業的成交量，而樓價在用家主導的市場下，仍然穩步發展。究其原因，收緊中上價物業的按揭成數波及用家市場，令中產人士的購買力明顯下降。現時只有購買600萬元或以下物業的置業人士才有機會獲取高達物業市值九成的按揭貸款，若樓價達到700萬元或以上，不但未能夠借足七成按揭，亦不符合按揭保險計劃的資格，提升了中產人士換樓的難度，首期需要增加一成，所涉及的金額以數十萬元計，因此除非有充裕的資金，否則不少人寧願選擇一動不如一靜，造成物業市場不如以往「貨如輪轉」，而供求失衡亦促使樓價有進一步上升空間。若要對症下藥，大前提應該是不影響換樓客而非上車客，更直接的方法仍然是增加土地供應。但值得注意的是，既然財爺認為現時外圍經濟波動，決策時理應更為審慎，以避免過度調控嚴重影響樓市。
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