八百萬一伙上車夢成空

http://paper.wenweipo.com [2012-09-07] 我要評論

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■兩幅啟德住宅地 (前面位置) 將在明年首季賣地。香港文匯報記者彭子文攝

　香港文匯報訊（記者顏倫樂）七百萬港人翹首以待的「港人港地」政策昨日終於出爐，不過，業界對措施調控樓市的作用卻有保留。資深測量師陳東岳指出，以兩地皮共87萬呎可建樓面、發展1,100伙計，平均單位面積約800呎，日後出售價格動輒高達800萬元，買家只會是屬於中產收入的一群，無助上車置業需求。他坦言，港府公布措施時間有點倉促，並未公布長遠的「港人港地」供應方向，例如每年供應多少相關土地等，無助打壓熾熱樓市。

倉促公布欠長遠規劃

　陳東岳形容措施「溫和」，並認為相關措施的公布象徵意義性質多於實際作用，主要是梁兌現之前的選舉承諾，但對現時熾熱的樓市毫無幫助，因為政府未公布日後每年持續性推出措施的整體計劃，市場無法預期之後政策的延續性。至於30年禁售予非本港居民的限制，他覺得適中，這樣才能凸顯保護港人的置業需求的目的。

建議加入限呎條款

　今次單位供應約1,100伙，佔每年供應目標2萬伙約5%；以每層6伙計，只相當於4至5幢樓高40層的大廈，陳東岳覺得這樣的數量不算多，相信政府是「投鼠忌器」，擔心一旦推出太多會對市場帶來衝擊，只是想向市場「派定心丸」，展示政府落實措施的決心。他相信，由於地皮的目標買家客群收窄，賣地價也會相對減低，因此樓面地價的估值亦由原來每呎7,000元降至5,000元，減幅28.5%。

　值得一提的是，措施原旨是協助中低收入港人置業，但陳東岳分析，兩幅地皮可建樓面合共約87萬方呎，按1,100伙計算，平均單位面積近800方呎，預計日後連建築及利潤，出售呎價約8,000至1萬元，每個單位平均售價高達800萬元，並非一般上車客所能負擔。他建議政府在賣地條款內加入限呎因素，提供約一半面積500方呎左右的中小型單位，令不同階層人士可以受惠。

或成另類炒樓目標

　中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，港府必須細緻說明如何界定日後二手轉賣時的細節，因涉及身份的區分，對業主來說相對麻煩，政府必須提出措施或方法協助。他續說，若以過往每個樓盤約兩成屬外地人士購買的比例代入今次措施，即只會令1,100伙中約220個單位限售予港人，數量極少。另外，雖然措施將非港人排除在外，但港人亦一向精於短炒，地皮估計日後會以較低售價發售，難保不會成為港人的另類炒樓目標，政府亦需留意。

　萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指，現時樓市「供不應求」，即使內地人士不可以購買此類物業，相信對發展商投地意慾及成交價也不會造成影響，但由於單位設有轉售條件，項目落成後呎價將與周邊物業有5%折讓，若日後市況逆轉的話，此類單位的樓價跌幅將會更大。

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