14厘息守兩年 賭贏淨賺兩成

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■馬鞍山天宇海2B座高層D室以608萬元成交，賣方2010年10月以482.5萬元購入，兩年賺幅26%。資料圖片

　香港文匯報訊　(記者 方楚茵) 港府一再出手壓樓市，既有港人港地，又收緊樓按，誓要趕絕炒家。惟狡兔三窟，內地炒家又豈會坐以待斃，不少心雄者「膽博膽」，轉向無需經金管局監管的本地財務公司貸款，即使按息高達14厘亦一無所懼，但求博一博，單車變摩托。其實，若現時買入的1,000萬元物業，兩年後（不用付額印稅）真的升30%，由於炒家只付兩成至一成半訂金等資金，不計兩年租金收入，300萬元帳面利潤在扣除按息、釐印、代理佣金後，仍有39.5萬元落袋，投資淨回報高達19.5%，依然和味。

賺300萬七除八扣剩39萬

　對於按揭成數高見八成半，但接近「癲峰」近14厘高按息，「債仔」們似乎仍甘之如飴。但到底是否「有肉食」？按市場上財務公司的遞減還款方式，若以1,000萬樓為例，按八成，即貸款800萬元，14厘息，分十年期還款，每月需還款約12.4萬元， 而假設兩年後樓價升兩至三成至1300萬元，並成功出售套現，扣除炒家兩年內需付利息約213萬元，炒家剛滿兩年轉手，因不用付額印稅，帳面可賺87萬元。若計及釐印費37.5萬元及代理佣金10萬元，則炒家落袋有39.5萬元。以只付出200萬元首期計，投資淨回報仍達19.75%。

　以1億元樓價為例，按八成半，即貸款8,500萬元，14厘息，分十年期還款，每月需還款約132萬元，同樣假設剛滿兩年樓價升兩至三成至1.3億元，再出售套現，扣除炒家兩年內需付利息約2265萬元，炒家轉手可賺735萬元。再扣釐印費425萬元及100萬元代理佣金，則炒家實賺210萬元，以實際付出1500萬元首期計，投資淨回報14%%。

「博一博 單車變摩托」

　由以上推算，在「癲峰」按息下，炒家在短期內需付較高息率，故令可獲利潤驟減，兩年後樓價要真的升三成才有較佳回報，而兩年內出售，則會墮入額印稅的稅網，分分鐘扣額印稅後會倒蝕；加上部分財務公司對於提前還款的客戶會再收取額外手續費，故是否值得「膽博膽」實是疑問，絕非一般小投資者可以倣傚。