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14厘息守兩年 賭贏淨賺兩成


http://paper.wenweipo.com   [2012-10-08]     我要評論
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■馬鞍山天宇海2B座高層D室以608萬元成交,賣方2010年10月以482.5萬元購入,兩年賺幅26%。資料圖片

 香港文匯報訊 (記者 方楚茵) 港府一再出手壓樓市,既有港人港地,又收緊樓按,誓要趕絕炒家。惟狡兔三窟,內地炒家又豈會坐以待斃,不少心雄者「膽博膽」,轉向無需經金管局監管的本地財務公司貸款,即使按息高達14厘亦一無所懼,但求博一博,單車變摩托。其實,若現時買入的1,000萬元物業,兩年後(不用付額印稅)真的升30%,由於炒家只付兩成至一成半訂金等資金,不計兩年租金收入,300萬元帳面利潤在扣除按息、釐印、代理佣金後,仍有39.5萬元落袋,投資淨回報高達19.5%,依然和味。

賺300萬七除八扣剩39萬

 對於按揭成數高見八成半,但接近「癲峰」近14厘高按息,「債仔」們似乎仍甘之如飴。但到底是否「有肉食」?按市場上財務公司的遞減還款方式,若以1,000萬樓為例,按八成,即貸款800萬元,14厘息,分十年期還款,每月需還款約12.4萬元, 而假設兩年後樓價升兩至三成至1300萬元,並成功出售套現,扣除炒家兩年內需付利息約213萬元,炒家剛滿兩年轉手,因不用付額印稅,帳面可賺87萬元。若計及釐印費37.5萬元及代理佣金10萬元,則炒家落袋有39.5萬元。以只付出200萬元首期計,投資淨回報仍達19.75%。

 以1億元樓價為例,按八成半,即貸款8,500萬元,14厘息,分十年期還款,每月需還款約132萬元,同樣假設剛滿兩年樓價升兩至三成至1.3億元,再出售套現,扣除炒家兩年內需付利息約2265萬元,炒家轉手可賺735萬元。再扣釐印費425萬元及100萬元代理佣金,則炒家實賺210萬元,以實際付出1500萬元首期計,投資淨回報14%%。

「博一博 單車變摩托」

 由以上推算,在「癲峰」按息下,炒家在短期內需付較高息率,故令可獲利潤驟減,兩年後樓價要真的升三成才有較佳回報,而兩年內出售,則會墮入額印稅的稅網,分分鐘扣額印稅後會倒蝕;加上部分財務公司對於提前還款的客戶會再收取額外手續費,故是否值得「膽博膽」實是疑問,絕非一般小投資者可以倣傚。

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