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比富達證券(香港)
越秀地產（0123）剛於本周初公佈，首十個月合同銷售金額按年飆升77%至115.72億元人民幣，佔全年銷售目標100億元人民幣的115%，提前兩個月達標；合同銷售面積按年升140%至95.2萬平方米，佔全年合同銷售面積96萬平方米的99%，相信完成該項銷售面積的目標應該全無難度。筆者預計該股的2012年全年合同銷售總額將達到130億元人民幣，較去年的91億元人民幣增長40%。值得留意的是，該股是少數幾家提早完成銷售目標的內房股，其銷售數據穩居行業前列，屬於較為優質並擁有國資背景的內房股。
積極增加土地儲備
由於越秀出售廣州IFC後，獲得49億元人民幣資金回籠，加上年初至今所獲得的合同銷售金額115億元，令該股的現金流更加充沛，擁有更豐厚的財力加快收購土地的步伐。截至11月2日，該股今年新購入8幅地皮，其中有7幅是在下半年度三個月內購入，反映該股增加土地儲備的態度非常積極，令總土儲規模迅速增加至1325萬平方米。更值得關注的是，今年已收購的8幅地皮，其平均收購成本僅3,000元人民幣/平方米，所以此舉大大提升該股的資產淨值。
負債率35% 財務佳
該股於上月初公佈，廣州IFC注入旗下越秀房託基金的交易已經順利完成，交易對應物業作價134.4億元。此次交易對該股的財務狀況帶來非常正面的影響，現金流增加，資金回籠逾49億元，以及減少45億元開發貸，預計2012底該股的淨負債比率將有效降至約35%。另外，財務報表顯示，該股於2012年6月30日共持有102.2億元人民幣的未入賬銷售額，其中36億元及45億元將在2012年下半年及2013年入賬，令其2013年的盈利已鎖定超過5成，使其盈利的可見度增強。
息率高及估值折讓
越秀現價較資產淨值折讓逾60%，相等於市賬率0.6倍，估值明顯低於同業。與其他國企地產開發商相比，估值折讓更為明顯。以周四收市價2.22元算，該股目前的股息率大約為4.3%，高於行業平均值。基於上述所提到該股今年的銷售遠超預期，及積極收購土地項目令資產淨值提升，所以筆者給予該股目標價3元，相等於對應市賬率1倍左右，估值仍算合理，建議於現階段收集。
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