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中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇
地產代理監管局規定，自明年1月1日起，持牌地產代理向客戶提供住宅物業面積，須以實用面積為先。而政府已經通過法例，發展商銷售一手樓盤時，只可以向客戶提供實用面積，不可以提供建築面積，並於明年4月1日起執行。
上世紀九十年代，樓市大升浪期間。太古城及康怡花園是香港大型屋苑的二大龍頭，以建築面積計算，1995年以前，康怡花園呎價一直高於太古城，但差幅不算明顯，約在5%的水平，1995至1997年期間，兩者呎價相同。以實用面積計，康怡花園呎價較太古城為高。
二千年以後，情況逆轉；康怡花園呎價長期低於太古城。可以說六年熊市，太古城呎價高於康怡花園，差幅明顯，約為5%到10%。若改以實用面積計算，2004年以後，太古城的呎價高於康怡花園，而差距隨著時間而持續擴大。
如無意外，今後太古城實用面積呎價將會持續高於康怡花園，而差距長期維持在10%到15%的水平。這個呎價差幅真正反映二個屋苑，因為實用率的固定差距，出現不同市價表現。
如果以實用率和大型會所設施作為分水嶺，太古城和康怡花園實具代表性。太古城實用率接近九成，是上世紀七十年代到八十年代大型屋苑的代表作。往後大型屋苑實用率逐步下降，九十年代降至八成，二千年間降至七成，往後更降至七成以下。取代實用率的元素，正是大型住戶公用設施，包括超豪會所、室內恆溫泳池、空中花園、私人酒窖……等。不斷推陳出新的各種公用設施，擴大屋苑公用樓面面積，再攤分到每戶的建築面積，令住宅單位實用率下降。
發展商飽受各方批評，但大型住戶公用設施卻成功吸引買家，願意付出額外的高溢價，縱然改以實用面積銷售新屋，亦無阻新屋呎價大幅高於舊屋的局面。不過，超豪設施，始初價值甚高，但折舊率卻大，會所的折舊率便是退減斜率，平均每年1.8到2.2個百分點。相反，單位可用面積和實用性是不會折舊的，價值只會跟隨地價升跌。
公開資訊促進公平交易
同理，明年起二手樓市改用實用面積報價前，消費者便自覺地為實用率較高的太古城付出額外溢價。如果政府認定實用面積助樓市交易更加公平，理應全面公佈差餉物業估價署的實用面積資料，讓市民免費查閱。地產代理早已察覺公開資訊可以促進市場公平交易，早就向市場發放需要的資訊，以補政府資料的不公開。
2011年4月起，新入則興建的住宅，可豁免樓面面積上限，不超過批准面積的10%。新舊制度下建成的住宅，實用比率有明顯的差距，價值亦有所不同。明年4月起，批准銷售的新屋，只可提供單一的實用面積資料。未來新屋定價及其二手呎價走勢，將會是一個很有研究價值的題目。
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