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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
筆者去年底已預期，今年按揭市場以中小型物業表現被看高一線。究其原因，樓按措施多管齊下抑壓豪宅物業買賣活動，買家紛紛轉投細價物業市場尋寶。與此同時，發展商今年亦乘勢加快步伐推盤，上車盤魚貫登場應市，促使細價樓主導市場。值得注意，今年政府亦陸續推出資助房屋計劃，除分階段推出5,000個名額購買免補地價居屋，另外房屋協會的資助房屋青衣「綠悠雅苑」將於4月8日起開始揀樓，買家入市前除要考慮物業5年內不可自由轉讓之買賣限制外，所涉及的按揭流程及細節也不容忽視。
根據經絡按揭研究部數據顯示，今年首三個月，新申請按揭之物業價格分布其中，以價格介乎300萬元至400萬元的物業表現最佳，連續三個月跑贏大市。最新3月數據顯示，300萬元至400萬元物業佔整體按揭市場的比例已超過兩成半，達26.1%，創有紀錄以來的新高，反映該類物業的承接力不俗。是次房協推出的資助房屋青衣「綠悠雅苑」合共三座，涉及單位近千伙，實用面積介乎420平方呎至700平方呎，主要為中小型住宅單位。項目以市價七折出售，整個項目大部分屬2房單位，佔比逾七成半，當中不乏300萬元至400萬元的單位可供選擇，另外1房單位佔一成半，入場費僅200餘萬起，其餘一成半為3房單位，售價超過500萬元。
壓力測試要求提高
經絡近日接獲多宗「綠悠雅苑」查詢個案，有準買家憂慮政府早前頻頻出招，影響其上車計劃。礙於「綠悠雅苑」部分按揭細節尚未落實，筆者建議買家入市前先為自己進行最基本的風險評估，舉例現時銀行須為私人物業的按揭申請人作壓力測試，基於普遍資助房屋的按揭計劃選擇有限，一般只提供以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，「綠悠雅苑」準買家未必有與拆息（H）掛鈎的按揭計劃可以選擇，換言之，若以大型銀行加息後之按息計算，準買家最少須通過以2.4厘息率計算供款佔入息比率不超過五成的指引，即壓力測試加3厘後，須以5.4厘息率計算，而供款佔入息比率不多於六成。由於市場對2015年的美國加息的預期升溫，準買家要有心理預備，一旦息口回升，供樓負擔將隨之而增加，儘管資助房屋申請按揭有政府作擔保，買家入市前宜審慎評估個人的還款能力，免失預算。
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