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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今年恰恰是沙士爆發十周年，當年市民驚惶失措的情緒還歷歷在目，但「有人辭官歸故里，有人卻漏夜趕科場」，當年業主不乏「要錢不要貨」，也不少因需求驅使毅然進場。十年過後，當年勇敢地買入而守到今日的業主變成大贏家，起碼賺回安居之所。根據某龍頭地產代理商的十年樓價走勢分析，整體住宅樓價由03年沙士谷底反覆回升，由03年3月的均價1,934元/平方呎升至今年3月的7,241元/平方呎，即累積上升近四倍，並於2011/12年一舉突破97年的心理關口，將「負資產」業主的名稱完全作廢。
面對樓價持續上升及過去五年內供應量嚴重不足的情形，近兩屆特區政府只有連番推出辣招，以呼應市民對「樓價合理化」的強烈願望。經過連番出招後，三月份開始收效，樓市交投淡靜且樓價開始下調，再加上一手住宅樓新銷售措施下月會正式執行，形成三月起的住宅一二手市場買賣兩閒，價格微降的局面。
從香港特區小市場躍到全中國整體市場，過去十年可以說是變化萬千。回望十年前2003年的神州樓市正是中國房改的第五年，中央政府為了持續經濟發展首次提出房地產業是經濟支柱產業，取其行業的巨大經濟拉動作用。經過了超過二十年的經濟持續發展，民間已累積巨大購樓需求，一線和重點城市房價應聲彈升，如北京、上海新房價均價比房改前大幅上漲60%以上，市民開始感到樓價高企的壓力。舉例說明，北京三環上的新建住宅已達6,000元（人民幣，下同)/平方米的均價，十年內除了政府推出調控措施令價格短期回落/止步外，房價都持續上升，今年已達到30,000元-40,000元/平方米，其升幅倍數更比香港厲害。
回看十年光景，內地政府先後推出了「國八條」、「九部委十五條」、「國十條」、「國五條」和新「國五條」的多輪多層次多方位的調控手法，涵蓋了樓宇信貸、土地管理、商品房限購限價、稅務開抽、地價控制、保障房建設等等，但只見房價仍然穩步上升，下跌的情形只會於新措施實施後短期出現，且影響力更愈見減低。
再者，市場更加出現「策前搶購潮」。如今屆政府公布新「國五條」措施後，剛性需求大力推高首季樓價，其中新建商品住宅銷售價格於一線城市如北京、上海、廣州、深圳分別大升11.2%、7.8%、11.2%和9.1%，都出現了中央政府不希望預期的「樓價上後才回落」的不良情形，大大減低新「國五條」的策後效果。這與經濟增長情形有點相反，中國首季經濟增長出現輕微放緩形勢，只有房地產業有所增長。
回顧十年，中國樓市的經濟功能有著根本變化，從以前的自住用途逐漸擴大包含資產保值元素，這與全球政府走入經濟低谷只有採取寬鬆貨幣政策有著莫大關係。貨幣濫發和利息被「人為地」降低使通脹加劇，市民只有通過買房保值/增值去保衛財富。當國民基本上已解決溫飽問題後，投資需求得到大幅體現，令他們的房產投資保值需求近年「有增無減」，大量外企人士湧入中國成就租務市場，使一線城市的物業投資市場逐漸成型。十年以來，樓價的升幅已遠跑贏通脹/人工升幅，使後來的購房者更難置業，政府面對民間住房難的巨大輿論壓力，必須取得經濟增長和民生利益的平衡點。
樓價大勢向上趨勢未變
全球的經濟大轉移已將未來十年的重點投射在大中華經濟圈，圈內的中國大陸、香港、澳門和台灣經濟增長是肯定的，而樓價都是大勢向上，只有通過增長土地供應量及興建保障房/資助房去滿足不同社會階層人士的剛性住房需求。短期的金融/行政手段只能收到即時效果，但會隨著時間漸漸失效。各地政府應時常檢視整體房屋政策，適時放寬或收窄，通過多方面多層次政策去「合理化」房價。
在中國人社會中，房產是畢生最大的投資，正深切地影響大眾市民對政府管治的信心，大家必須小心行事。內地及本港兩地從沙士中汲取公共衛生的管理經驗，會有效幫助今年H7N9疫情的控制。十年後的今天，變種流感病再度活躍，對內地及本港兩地經濟和房產市場影響有多深還是未知數，但肯定的是再次出現經濟大簫條的可能性不大，香港市民期望「撿平樓」只是個空想吧。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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