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國浩資本
九龍倉集團(0004)股價自年初至今上升15.5%，同期恒生指數則下跌0.3%，使其成為今年表現最好的藍籌地產股。
公司股價的飆升相信來自於香港房地產尤其是零售物業價格及租金的上漲、2012財年亮麗的業績以及投資者投資偏好由地產發展商轉至地產投資公司。然而，我們相信由於來港遊客數目的下跌及一手樓市場成交的放緩，股價近期將出現獲利回吐。
港零售租金料趨軟
2012財年，集團旗下投資物業海港城及時代廣場分別貢獻其總資產及營業利潤的50%及53%。海港城及時代廣場零售收入於2012年分別上漲14.4%及1.1%，而同期全港總零售收入有9.8%增長。顯然，銅鑼灣其他的零售商場對時代廣場的壓力逐年增強。投資者需要注意的是，當內地到港遊客增速開始回落，香港零售租金必然隨之趨軟，這將對公司2013財年的盈利增長產生不利影響。到港旅客數目增長於2011年及2012年分別為16.4%及16.0%，但2013年3月及一季度已下滑至10.2%及13.5%。過夜旅客人均消費增長也由2011年的11.0%下跌至2012年的4.7%。這些行業訊息表明到港旅客特別是來自內地的旅客的購買力正在下降。
一手住宅物業銷售條例於昨日開始實行，其主要目的是為進一步加強一手住宅物業的銷售安排及交易的透明度和公正性。在2013年首季，香港一手樓宇的銷售額為250億元，按年跌25%。本行認為在未來數月一手樓宇的銷售將會進一步放慢，這對本地地產股如九倉的股價將會帶來壓力。
近月累升8%跑贏大市
自公司於2013年3月26日公布較巿場預期高的盈利業績後，九倉股價升8.6%，同期表現優於恒指7.3%。根據巿場估計，公司現價相當於0.85倍巿賬率(相對行業平均巿賬率0.80倍)，歷史股息率為2.4%(相對恒指股息率3.4%)，相對資產淨值折讓21%(行業平均為29%)，而2013年巿盈率則為17.9倍，2013年每股盈利增長為8%。現價較巿場平均目標價低1%。本行認為九倉現價已充分反映其投資價值，上行空間有限。本行維持九倉的沽售評級，12個月目標價62.0元(昨收市69.25元)，相對資產淨值折讓30%。
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