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香港文匯報訊（記者 顏倫樂）香港土地面積不小，但長久以來居住面積卻停滯不前，當中離不開香港的歷史背景。總括而言，有三大根源：港英重點發展港島及九龍，形成新界開發緩慢；稅制依仗土地收入，形成高地價政策，令房地產變成奢侈品；回歸後房地產政策多變，令長遠規劃未有堅持。
港英重港九發展輕新界
1841年香港開埠，港英政府長期將發展重心放在香港島、九龍界限街以南，直至1898年英國政府根據《展拓香港界址專條》租借新九龍及新界，政府才將發展亦推至香港的北面，不過因為租借和政治上的原因，界限街以北及新界地區長久以來發展較慢，基建、商業核心等通通設於港島區。而高層高密度大廈、以及保留大量郊野公園的政策，亦於這段歷史長河中逐漸形成。
新界區發展要到1970年代才有較大規模進展。50年代二戰後，不時有大量難民南逃香港，戰後嬰兒潮，雖然香港一直面對有沉重的房屋壓力，但當時政府對於房屋問題卻較少著墨，重心放在經濟發展上。及至1953年石硤尾大火，數萬名寮屋居民無家可歸，政府亦只是用徙置大廈臨時安置市民。情況一直到1971年麥理浩時代才得到改善，而新界新市鎮要到這時才出現。
財政依賴高地價成硬傷
高地價政策亦是居住質素惡化的元兇之一。當年英國政府把香港定位成一個自由貿易港，既然沒法從貿易中徵稅，唯有另覓財政來源，但香港不是一個自然資源豐富的地方，政府手上就只有土地資源，依賴土地收入的經濟體系於是逐漸萌芽。
由於政府是最大的土地擁有人，透過限量高價的造法，成功創造收入來源，高地價政策為香港早年的經濟奇蹟創造有利環境。可惜時至今日，高地價政策卻成為特區政府的「雞肋」，並衍生出今天的「住屋難」的問題。
「八萬五」遇上金融風暴
近年房屋問題惡化的原因，則與政府的政策多變，未有堅持長遠規劃應對住屋問題有關。首任特首董建華提出的「八萬五」大計碰上亞洲金融風暴，政府為救市一度停止賣地及停建居屋。又如過去長期實施的「勾地政策」，雖說1998年以後有實施這項措施的需要，但之後其實應該因時制宜作檢討，遺憾政府一直沿用這項措施，導致長達5年以上土地供應不足，直至現屆政府才大力補救，然而木已成舟。用2011年謝偉銓在本報訪問中的說話來說，「由於政府後知後覺，增土地供應、復建居屋等令樓市降溫的政策來遲了兩年時間，估計令逾20萬市民買了貴樓」。
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