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太平金控•太平証券(香港) 研究部主管 陳羨明
從1998年以來，中國內地房地產市場15年的發展歷史看，不同程度的調控是中國房地產市場面臨的常態，在新形勢下，這種格局是否會發生變化？
內地房地產市場的問題是「越調越漲」，原因是：一、貨幣投放。2005年以來，均出現貨幣領先增長，房地產價格上漲的現象。可以說，很大程度上房價上漲是貨幣投放引起。二、土地壟斷。土地管理法規定，只有國有土地才可以進行非農業建設，而國有土地的劃撥或轉讓決定權主要在地方政府手上。三、房貸利率低。在快速的城鎮化時期，長期的房貸低利率刺激住房需求增長。四、房地產調控在抑制需求的同時也抑制供給，致使供求關係之中求大於供的矛盾得不到解決。
以往的房地產調控政策沒有擊中問題的要害，三中全會之後的房地產政策走向如何？15日十八大三中全會《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，「加快房地產稅立法並適時推進改革」，意味着房地產調控思路發生較大的轉折。李克強總理20日主持國務院常務會議，決定整合不動產登記職責，為全面開展房產稅做基礎準備。完善市場，強調供給和保障這一政策思路將得以貫徹落實。
其實，從今年以來的房地產政策資訊看，政策思路正逐漸切入問題的要害。中央政治局於10月29日就加快推進住房保障體系和供應體系建設的學習中，總書記習近平就指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關係、住房發展的經濟功能和社會功能的關係、需要和可能的關係、住房保障和防止福利陷阱的關係。習近平的這番講話可謂給未來的房地產政策定了調。
調需求思路改變為調供給
從房地產調控的方向看，習近平提出「加快推進住房保障和供應體系建設」，實際上是把以往主要調需求的思路改變為調供給，通過擴大供給來化解供不應求導致房價上升的問題。而以上「四個關係」，則為未來的房地產調控劃定了範圍。
長期看，短期的行政干預不符合市場化的方向，不過，短期內，以限購、限貸等行政手段仍不失為抑制需求的方法。對於房價上漲壓力較大的一線、二線而言，這種最直接的手段-行政手段尤其重要。十八屆三中全會前後，四個一線城市實行更嚴厲的行政干預措施印證了這一點。
如果習近平的講話精神能夠得到落實的話，一個市場規範、保障有度的房地產市場將展現出來。而隨着經濟的進一步發展，未來內地的房價走勢可望控制在「穩中有升」的目標之內。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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