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香港樓價出名高，但部分區域樓價卻輸一截，不論新盤又或是二手都有點跑不動。正如「起動九龍東」，有郵輪碼頭、沙中線、舊區重建等概念優勢，但周邊區域的住宅樓價自2009年至今，多個大型屋苑（不包括將軍澳）的升幅均跑輸大市，一手樓銷情亦明顯不及其他區域。到底，九龍東對投資者而言是否不夠吸引力？政府的「起動九龍東」等概念又會否只帶動工商市場？住宅能否受惠？本報記者是次向各路專家，利用客觀數據以至堪輿角度解構九龍東樓價跑輸之謎。■香港文匯報記者 黃嘉銘
風水拆局：買樓睇地運 沙中沿線旺
香港文匯報訊（記者 黃嘉銘）九龍東樓價升幅跑輸大市，除了用客觀數據作科學分析外，既為傳統中國人聚居之地，風水研究當然亦可作投資參考。風水大師柏天心指，目前香港的地運正處於八運（2004年至2023年），東九龍則為玄空飛星中的「三碧」，不及「一白」、「八白」和「九紫」，故現時整體表現未見太突出。不過由2024年始為九運，屆時九龍東的地運只僅次香港最南區，加上沙中線帶旺人流，人流為水，水主財，水多則資源豐富，民多富裕，投資價值自然高。
現時工商市較優勝
柏天心接受本報記者訪問時表示，東九龍區的升值潛力和地運走勢的確未見突出，現時為玄空飛星中的「三碧」，只代表利商，故該區工商市場表現的確較優勝。此外，港鐵藍田站上蓋的滙景花園及鄰近的麗港城屬於「七運」樓，所以氣數較八運樓（2004年後建成或入伙）稍遜。同時，一手市場的觀塘觀月．樺峯以及油塘Ocean One均只是單幢物業，未足以帶旺全區。
轉九運東九龍當旺
不過，柏天心直言，八運過後是九運（由2024年至2043年），屆時九龍東的地運只僅次香港最南區，而且有沙中線落成，途經東九龍，貫通新界北部和香港島。以風水而論，人流為水，水主財，水多則資源豐富，民多富裕；反之，水少則資源匱乏，民多貧困。
柏天心指以現代地理風水而言，車站是人的聚居點，在風水中稱為「結穴」所在，而「氣」則是依附着地運。沙中線預計將在2019年建成，那時正值八運和九運之間，在這兩個元運期間，玄空飛星有五顆星曜當旺，分別是「一白」、「三碧」、「六白」、「八白」和「九紫」，巧合是這五顆當旺的星曜處在洛書九星的東北、正東和東南位置，剛好是沙中線的沿線區域。當鐵路建成後，會像地底的一條龍脈，可將人氣與地運貫通東西南北。
數據分析：大型屋苑跑輸大市
香港文匯報訊 （記者 黃嘉銘）九龍東土地面積約為488公頃，其中包括啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區。的確，啟德郵輪碼頭、沙中線、舊區重建等概念確實令市場對該區發展有無限憧憬。不過，現階段只是工商市場可以受益。據中原數據顯示，九龍東的指標大型屋苑於近年樓市急升之中跑輸大市。以港鐵藍田站上蓋的滙景花園為例，近期實用呎價剛好約一萬元，2011年初只是7,500元左右，至今升幅約三成；鄰近的麗港城兩年間的實用呎價亦由6,500元升至近期的9,300元左右，升幅43%。
二手升幅不及沙田
不過，相比新界鐵路沿線的沙田中心及沙田第一城，前者由7,200元升至11,000元，升幅逾50%；後者由6,800元升至逾1萬元，升幅亦達一半；再偏遠點的馬鞍山新港城呎價更由6,300元升至今年的過萬元，按幅度而言，九龍東於二手市場已先敗一仗。
新盤銷情未算熱烈
再以一手市場作比較，近期九龍東新盤比較突出的就只有信置旗下觀塘觀月．樺峯，提供299伙，開售至今賣出近一半單位，同時亦錄得最少6宗「撻訂」，銷情不算太熱烈。相對於同系灣仔囍滙，南豐東涌昇薈以至會德豐等的The Austin，顯然觀月．樺峯銷情確實不算熱烈。
美聯物業東南九龍區助理營業董事吳妙粧表示，東南九龍區內自現崇山後，一手盤供應缺乏，本年未有新盤補充，表現遜色。回顧今年首10個月東南九龍區一手買賣註冊量錄得約583宗，較去年同期890宗回落35%；註冊金額錄得約67億元，同比下跌約15%。同期，二手住宅註冊錄得約4,287宗，較去年同期下跌約39%。註冊金額約172.9億元少31%。
陳玉成：前景燦爛長遠穩賺
總部設於觀塘的永泰地產相信未來10年九龍東發展是「超級無敵」。該公司執行董事兼營業及市務總監陳玉成認為，九龍東由之前的3年至未來的10年會有很大的進步空間，在啟德郵輪碼頭、觀塘區重建以及油塘房委會大本型商場支持下，區內前景一定愈來愈好，只會有發展速度快慢的問題。
發展商惜售致淡市
陳玉成不認同九龍東的住宅市道不暢旺，只是發展商惜售。他指泛海的油塘鯉灣天下及新地新蒲崗譽·港灣就是成功的例子，但就承認現時九龍東要面對的是「時空問題」，觀塘區重建需時，變天需時，加上有沙中線的配合，長遠而言，「四五年後（九龍東投資者）一定賺」。
事實上，永泰地產月前的中期業績顯示，旗下九龍東觀塘甲級寫字樓物業Landmark East有三成租戶於期內續租，平均加租幅度高達47%，公司更預期下半年有關物業的租金「企得穩」，對租金升幅保持樂觀。陳玉成補充指，公司視九龍東為重心地段，更將寫字樓物業建成具歐洲風格的商業區，對區內前景甚為樂觀。
冼日明：舊區變天需時10年
中文大學市場學系教授冼日明表示，以九龍區而言，大部分高價物業集中於九龍塘、何文田以至近10年較為新興的大角咀。他指九龍東多年來沒有豪宅物業，大部分樓宇以公屋及居屋為主，人口亦以基層市民居多，用「舊區」來形容九龍東絕不為過，亦解釋到為何九龍東近年來樓價升幅較慢。
沙中線料帶動升值
冼日明指九龍東確實需要時間重建，未來日子方可日漸展現出地區的價值。九龍東的內在發展因素已陸續浮現出來，政府大力推動「起動九龍東」，加上沙中線的配合，一定有升值空間。冼日明強調，參照西九龍之前的發展走勢，由一個舊區慢慢變成一個又一個的高尚住宅屋苑，起碼要10多年時間，相信九龍東未來的發展亦然，特別是需要沙中線正式落成的配合，待全線通車後一定可大力加快區內發展，畢竟交通一定是地區升值最重要的因素。
潘偉基：名牌效應不及西九
高力國際住宅買賣部行政董事潘偉基認為，九龍東住宅樓齡舊是不爭的事實，維修保養以至名牌效應均不及西九龍，即使不少九龍東項目的地理位置和配套不差，亦難以吸引投資者入市。潘偉基直指部分九龍東業主在近年來的樓市高位，仍未能「返到97價」，如港鐵藍田站上蓋的滙景花園及鄰近的麗港城，加上現時二手市場氣氛平淡，九龍東不易「望見家鄉」。
事實上，近年來內地客入市港樓有明顯回升勢頭，但潘偉基指只有西九龍及港島的新盤，方可吸引到內地投資者，當中以西九龍的吸金力最強，亦是令九龍東升勢落後的原因之一。
明年中小單位料跌
潘偉基續指，現時一、二手樓價差距日漸收窄，由過去的兩三成，縮減至一成以內，對二手樓價添壓，估計明年中小型住宅樓價跌幅較深，料約15%至20%；租金則會橫行，上落波幅2%內。他解釋由於早前細價樓升勢強勁，但未來一手供應當中存在不少細碼單位，對於不少九龍東的上車盤價格會構成壓力。
彭兆基：一手淡屬自身問題
資深產業測量師彭兆基表示，九龍東的一手樓銷情不理想，很大程度上是新盤有各自的問題。油塘Ocean One銷情淡靜，主因是麗新非大型發展商，加上項目實用率不高，在淡市中的吸引力自然低處未見低。
至於嘉里黃大仙現崇山則定價太過進取，在一個以公屋及居屋為主的區域推售一個貴價盤，銷情慢絕對不足為奇。
地區重建政府難控
至於信置旗下的觀塘觀月．樺峯，彭兆基認為本身是一個不俗的項目，有可能成為區內新地標，但現時觀塘區正處於重建階段，需要時間發展。然而，他強調中長線而言，市區供應始終十分有限，單靠觀塘及啟德的發展並不可滿足市場需求，加上「起動九龍東」提供了大量商業的就業機會，很自然會推高區內的住屋需求。
彭兆基補充，一個地區的重建，其實政府可以控制的事情不多，很大程度上要依賴私人發展公司的投資，故不排除現時可能有投資者會在淡市中吸納區內物業，靜待旺市來臨。
囍滙2座高層創售價呎價新高
香港文匯報訊（記者 黃嘉銘）臨近年尾，多個新盤趕緊登場，當中信置、合和等合作發展的灣仔囍滙二期推出最後168伙，連同3個撻訂單位，昨日可供發售單位共171伙。發展商指首小時售出38伙，開售兩個多星期已累售近890伙，逾九成半為本地客。截至晚上10時止，市傳售出約50伙，約佔該批單位的三成。有本地客斥資近6,000萬購入2個單位，其中2座高層行政樓層A室，為項目的售價及呎價新高，該單位實用面積1,147方呎，折實售價3,597.7萬元，平均呎價31,366元。
灣仔囍滙二期推出的168伙，平均呎價30,120元，折實平均呎價24,849元，較上一批高8%，折實入場775萬元起。連同3個撻訂單位，昨日可供發售單位共171伙。
累售890伙 九成半本地客
信置營業部聯席董事田兆源昨表示，灣仔囍滙二期昨日開售本年度最後一批單位，首小時售出38伙；當中有一名本地客斥資近6,000萬元連購2個單位，當中購入的2座高層行政樓層A室，為項目的售價及呎價新高，該單位實用面積1,147方呎，折實售價3,597.7萬元，平均呎價31,366元，另一個單位為2座高層行政樓層B室，實用面積870方呎，折實售價2,361.7萬元，平均呎價27,146元。
現場所見，昨日早上9時開始登記，11時揀樓，約過百人排隊。相比之下，人流不及開售初期般熱鬧。首批「報到時段」的買家報到後，發展商安排往售樓處揀樓區外排隊等候，秩序井然。有代理指新一批單位銀碼較大，銷情略為減慢，截至晚上10時止，市傳僅售出約50伙，約佔該批單位的三成。
同系觀塘觀月．樺峯日前加推30伙，實用面積由536方呎至851方呎，折實平均呎價13,744元。銷售安排顯示，該批單位於今日12時以先到先得形式開售。
瓏門示範單位現排隊人龍
另一邊廂，新地加快旗下屯門站瓏門二期的銷售，為配合開售，發展商昨日向公眾開放位於九龍環球貿易廣場11樓的4個示範單位，於周六、日由下午2時至晚上8時開放，而昨日現場曾出現排隊睇樓人龍。有到場參觀的準買家表示，項目售價較一期便宜，想趁示範單位開放參觀一下，如果合心水會趁勢換樓，計劃購入面積約800方呎單位自住。
其他新盤方面，元朗錦田330號永隆圍芭堤雅公布價單，涉及2伙，均位於Q座，地下及1樓單位，定價500萬元，2樓單位定價325萬元。發展商將於周三以先到先得形式發售。
和黃推白加道28號五洋房
香港文匯報訊（記者 黃嘉銘）月前先後售出兩座山頂白加道28號洋房後，和黃昨晚突上載銷售文件，於周三（18日）盡推餘下5座洋房，每座售價由5億元至6.9億元，呎價由92,632元至100,774元不等，5座洋房涉資合共29.28億元。
周三賣 涉資29.28億
白加道28號由7座獨立屋組成，實用面積由5,271呎至6,863呎，分別連平台、花園及車房。其中8號屋日前以7.4億成交，進佔本港最貴洋房次高位置，買家李曙峰續成為焦點。李氏為美國普衡律師事務所大中華區主席，《華爾街日報》引述認識李曙峰的人士透露，李曙峰是一位來自內地的律師，已婚，是香港永久居民，目前居於北角附近賽西湖大廈，是次大部分現金支付樓價，購入該物業作自用。
此外，上月24日以5.38億元向和黃買入山頂白加道28號3號屋的買家市傳為陳韻雲家族成員。陳韻雲為老牌發展商永傑集團家族成員兼大律師，同時為地產代理監管局主席，活躍於物業投資市場並經常獲利。
如今和黃將剩餘的1、2、5、6及7號屋一併推售，以7號屋價錢最高，定價6.9億元；1號屋價錢最低，定價5億元。
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