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■金管局認為，本港物業估值依然偏高。
香港文匯報訊 （記者 黃嘉銘）美聯儲局明年一月開始減少買債規模，市場關注美逐步退市對本港樓市的影響。昨日金管局季報及皇家特許測量師學會（RICS）的報告，均認為本港樓價偏高，其中RICS認為，本港住宅樓價高估三至四成，預期明年全球流動性將收緊，本港樓價約有10%至15%之下調空間。
金管局最新一期的季報指出，住宅物業市場交投於第二季急跌後仍維持在低位，大約每月只有3,600宗成交，相比去年平均每月為6,800宗。近期一手市場成交雖有所上升，但與去年情況相比仍屬疲弱。加上投機活動亦持續低迷，確認人交易及短期轉售交易近乎絕跡。第三季整體樓價增幅放緩至0.9%，相比第一季及第二季增幅分別為5.4%及1.4%，而中原城市領先指數（CCL）仍然大致持平。
樓價與收入比率仍處97高峰
此外，金管局又指出，租金收入與利率差距亦已顯著收窄，令物業投資的吸引力下降，樓市冷卻或會令住屋財富效應轉弱甚至造成拖累。不過，金管局認為，物業估值依然偏高。樓價與收入比率在第三季達到14.6（即以家庭入息中位數計，要14.6年的家庭收入，不吃不喝方可買一個538方呎(50平米)的單位），相當於1997年的高峰水平（1997年同為14.6）；而收入槓桿比率亦遠高於50%的長期平均水平。
另一方面，本港低息環境持續，平均按揭利率亦維持於2.24厘的低水平。隔夜及3個月香港銀行同業拆息大致穩定，分別維持於0.09厘及0.38厘附近水平，零售銀行平均資金成本的綜合利率於第三季保持平穩於0.32厘，到了10月則微升至0.34厘。
料有10%至15%下跌空間
皇家特許測量師學會昨公布的「RICS雙周亞洲經濟與房地產研究報告」指出，本港住宅樓價看來已被高估三至四成。雖然香港經濟目前仍處於低於長期增長的水平，但前景未如想像的壞，這點可由部分經濟指標來印證。製造業指數在11月錄得52.1，為自今年二月份以來最高。另勞動力市場仍然保持穩健，失業率在10月份維持3.3%。然而，中國內地增長放緩情況持續，旅客來港消費額度減少將繼續對本港零售業的增長有負面的影響。
該學會表示，自2月份政府調高印花稅率後，置業需求顯著回調。11月份住宅物業成交量再次下跌，跌幅為46%，至僅有3,790宗成交，而樓價指數則較去年同期升9.7%，但增加速度已經緩減。
由於需求量持續減少，預期未來數月價升量跌的情況將會持續。該學會認為，由於明年全球流動性將收緊，令本港樓價約有10%至15%下調空間。
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