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■圖為興建中的本港新樓盤。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港府宣布本季推出12幅住宅用地，共可建5,500單位，連同前三季的供應，總共今個財政年度推地的可建單位，達到13,700個，與既定全年賣地計劃目標相若，而按年增加5,000單位，則顯示政府增加房屋土地供應的決心和實際行動。港府的賣地名單，其實經過調整，去年中三幅沙田石門住宅地現改為用作建公屋，新加入了天水圍兩幅共可建1,100伙限量住宅地，另外15幅用地因為進行密度檢討或規劃程序等原因，從原賣地計劃中被抽起。
政府擬定目標全年私樓供應為20,000個單位，除了港府透過賣地那一部分外，其餘部分靠港鐵、市建局、房協以及私人發展商透過重建及「私人土地契約修訂」所建單位來達致。有評論說非政府控制範圍內的供應難以全數完成，全年實際供應只約15,000至17,000伙。事實上鐵路上蓋項目便曾試過大圍站流標、天榮站輕鐵站無標等，這兩項目加上稍後推出的將軍澳日出康城四期，合共可建約6,000伙住宅，說明這類項目所佔比重。
適度放寬地積比率可取
就現時港府以雙辣稅遏市的「政策市」狀態下，加上美退市加息陰霾，樓市成交大幅縮減而樓價偏軟，根本不必拘泥財年是否有2萬伙新增供應。待政府找到穩定的長遠土地供應的方法之前，料壓市措施仍將持續，或許樓價往下慢慢調整亦是港府預期之內，在如此一個動態中而不穩定的形勢下，發展商仍將持保守態度投地補充土儲。作為港府可控制範內的措施，筆者贊成港府進一步研究適度放寬地積比率及逐幅檢討各「綜合發展區」的規劃，以便加快住宅的供應。
另一方面，鐵路上蓋項目能否如期成功招標，是能否達致2萬伙目標的關鍵。這些項目一般投資規模較龐大，技術上涉及鐵路工程及額外成本、商場分紅比例等，而最有決定性影響的還有補地價金額的高低，過去曾試過流標後，港鐵向地政總署要求覆檢補地價金額，當中程序上便很耗時。另外，發展商面對港府雙辣招遏市，賣樓訂價不能像以往的比同區二手樓有若干溢價，而銷售進度比以往來得緩慢，加上近來建築費不斷上升，於是投標鐵路上蓋項目時都顯得格外謹慎。建議當局檢討各個涉及的環節，以增加鐵路上蓋項目的吸引力。
由法庭裁定最終補地價金額
還有優化補地價機制，最終可以令市場住宅供應增加。就地政總署處理補地價這個程序，不少私人申請項目便因為不接受該署的補地價要約Premium Offer而不能進行或被擱置。筆者理解該署面對工作壓力大，兼且補地價金額是代表政府公帑收入作把關，必須公平及公正，但現時申請者雖然可提出上訴Premium Appeal，但最終決定權還是在署方之內。建議優化上訴機制，如申請者不同意該署的補地價要約，可上訴至獨立第三方如土地審裁處，加設合理時限，雙方可延聘專家撰寫報告，由裁決者聽取證供後，裁定最終補地價金額。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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