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■位於白石角科進路的住宅地雖然接獲7份標書，但最終仍以流標收場。圖為白石角科進路213號。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
政府住宅用地出現近年罕見的流標。白石角臨海地皮獲得七家發展商入標，但由於地價標金未達政府就該土地所定的底價，所以都不獲得接納。港府透過增加土地供應去滿足市場需要，流標事件卻令「麵粉」(土地供應)不能轉達到「麵包師傅」(發展商)手上，假如這種情況持續下去，勢將對預期住宅供應目標產生負面影響。
今次「流標」，顯示七家入標的標書，都未能達到政府最低地價估值，正如地產建設商會主席梁志堅所說，「無理由七家都計錯數」，究竟問題出在哪裡？筆者嘗試分析箇中原因。
地皮附近新盤多 發展商審慎
早前財政預算案公布增加住宅供應，及後發展局公布下年度賣地計劃，兼且較早時候「雙辣招」草案通過，這些新訊息對市場帶來一定的影響。白石角是新一年度地皮供應主要集中地，未來一年，區內最少仍有五幅大型住宅地皮待售，同區新供應驟增，假如這些地皮悉數在今年度售出，即是兩、三年後，同區有五、六個大型樓盤同期銷售。
每一個樓盤推售都需要面對極強競爭，售樓時間要拉長，甚至只能以低價出售，如今這些入標者都看得通透，在作財務分析時只能以預期保守訂價計算未來樓盤的可得收入。在這一點上面，未悉港府在訂定售地計劃時，有否考慮到同區同時推5、6塊大地對局部市場所做成的「水浸效果」(Flooding Effect)。
另一方面，近來建築成本持續高企，更加上白石角是臨海填海地，在計算建築成本時必須要加上風險系數，即定建築費要預得寬鬆一些。綜合來說，即是售樓價要預得低，而建築費要預得高，試問投標地價又怎會出得高呢？
港府公開招標賣地，市場競投者出價較高者，理應反映當時市道下的最佳出價。地價作為公帑收入，港府以地政總署的估價作為最低地價作把關，以避免住宅用地被賤價出售，當然未可厚非。該署的估值是以保障政府及公眾利益為出發點，「流標」正好反映官方與民間估值之間的分歧。在市場訊息方面，無法得知投標者的出價及港府估價之間的差距。
由於該區有多塊地皮未推出，不排除發展商亦留以有待。稍後同區有另一幅位於科研路的地皮出售，該地比剛流標而同是臨海的地皮，雖然地型上較方正，但兩幅地的平均地價應該相若，但之前一幅流標，相信對稍後出售這一塊亦有影響，發展商經今次測試政府底線後，如果對購地志在必得，則必須調高出價，始能有較大把握中標。另一方面，港府經歷流標後，假如能迅速調整底價，地皮成交的機會仍較樂觀，否則不排除出現另一次流標。
同區賣地宜分流到不同年度
下個財政年度有多塊用地出售，假如不幸出現連環流標，勢將令港府的穩定增加住宅供應目標無法達成，以及影響庫房收入。筆者建議港府檢討現時的賣地政策，比如避免在同年度同區推出多塊地皮出售，應考慮分流到不同年度。另外，在規劃條件許可的情況，盡量不要把住宅地皮規模割得太大。世界政經形勢出現變化加上相關樓市政策出現變動時，任何經商者都趨向減低風險，項目本身愈龐大，風險愈大。今年國際事故頻生，比如烏克蘭政局及馬航事件等，無一不令人對前景更警惕，營商者或個人都對未來作將面對更大風險的預期，前景看不清的時候，多做多錯！少做少錯！在如此形勢下，樓市既有「雙辣招」穩住，大家暫時亦不必拘泥於是否有足夠每年2萬個單位應市。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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