 放大圖片
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 白石角一帶自2007年以來曾經七次賣地，地價一直徘徊在4,700至7,000元左右，但自去年政府將原作科學園擴建的地皮改為4幅大型住宅地皮，並預備1年內盡推該4地後，該帶地價開始「狂瀉」。繼早前3月科進路地皮流標收場，緊接着科研路地就以「超低價」成交，有測量師推測，政府急於1年內全推4地是「棄卒保車」，為達到2萬伙供應目標而犧牲地價。
區內供應量一年增近倍
翻查資料，去年政府大幅度提高白石角一帶發展密度，將原作科學園擴建的地皮改為住宅發展，一下子在新年度賣地計劃中加入4幅白石角土地，令該區樓面增加約300萬方呎(未計科進路地、科研路地)。目前白石角天賦海灣、逸瓏灣等可建樓面亦不過325萬方呎左右，即是政府一下子將該區供應量增加近1倍。
資深測量師陳東岳批評，政府在一個年度內推出多幅白石角土地，感覺是為達到2萬個單位供應目標，認為市場無法消化，發展商亦會憂慮日後推售時間太接近，會造成惡性競爭。他建議政府應分開每半年賣一幅，又或將地皮再切細推售，增加競爭力。
陳東岳又認為，地價急瀉對於同區樓價一定會造成壓力，無論現時的二手樓宇還是即將開售的新樓，估計賣價都會下跌一成以上，而科研路地皮將來賣價更可能每呎實用不足1萬元。
美聯測量師行董事林子彬表示，今次地價低開反映政府順應市場，接受以樓面呎價僅3,300元出售地皮，估計政府除因應市況調整地價外，亦擔心該區其餘地皮日後的標售情況，從而影響全年約2萬伙的目標供應量。
建築費飆 呎價料逾萬
至於韋堅信測量師行估價部董事林晉超直言：「如果唔係鷹君，我估今次地皮都係流標。」他指3,300元樓面地價已距離政府底價不遠，相信餘下3個入標的財團出價可能貼近3,000元，發展商入標存在「試價」性質，若非有「白武士」加入，地皮流標風險極高。
對於本財年計劃出售的4幅同區住宅地，高瑋環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，海景被遮擋，造價或將較科研路更差，但預測樓面地價仍有3,000元以上水平。他又說，雖然今次地價低對市場有心理影響，但不可否認建築費與數年前已大不相同，估計科研路地連建築費後，日後每呎售價達1.1萬元以上，與同區二手差幅不會太大，白石角區應不會出現「大冧價」，然而該區始終供應過剩，日後樓價要上升亦面對相當大的挑戰。
政府希望加快通過DSD
不過，鷹君今次亦可能因此「執到筍貨」，因為政府最近再就雙倍印花稅(DSD)讓步，又以大局為主，不再堅持以「先訂立後審議」形式調整DSD稅率，改為日後無論加稅或減稅，政府都以條例草案的方式提交立法會進行審議；而暫存律師行的稅項，原本方案是一旦收取即不獲退回，最新修訂後只要法案通過就撥入庫房，否則就退回市民。有評論解讀，政府再讓步，是希望加快通過DSD，為日後因應樓市調整情況而減辣鋪路。
|
放大圖片
