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■近期新盤熱賣，樓市又掀起小陽春。
分析員：預期樓價跌兩成 小陽春恐短暫
港股近期成交低迷，但新盤熱賣，本港地產股顯著造好，跑贏多個板塊。恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基更指地產股折讓大，資產200元，股價才100元，十分抵，買了可以賺「一個開」（賺1倍）。投行花旗的研究顯示，目前的地產股股價平均較資產淨值有37%折讓，並反映了樓價跌兩成的預期。分析員指出，地產股存在這麼大的折讓，主因其所擁有的資產-物業，並非全部賣清光，這些資產對小股民而言都是「紙上富貴」，很難全部變成真正的收入，折讓越大並不等於越抵買。近期一輪的地產股向好，可能只是反映資金對地產股信心提升，資金換馬的結果，樓市小陽春能持續多久仍屬疑問。 ■香港文匯報記者 周紹基
近期新盤熱賣，樓市又掀起小陽春，像為地產股打了強心針，加上有大行加入推波助瀾，令地產股呈現強勢。恒生地產指數由3月20日約25,381點低位，反彈到上周五的29,141點水平，短短兩個月左右，升幅14.8%。當中恒地就曾創52周新高，最高見過53.3元(除權後為48.46元)。長實(0001)更早跑出，一度見141.5元的近7年高位。
過去兩年地產股回報贏樓市
四叔李兆基自2012年5月底發表「買地產股好過買樓」言論以後，一直被視為地產股的「大好友」，到早前出席煤氣(0003)股東會後更重申，「如果現時投資地產股，兩三年後便可能有數十個百分點、甚至一倍的回報。」翻查資料，2012年5月確然是地產股的低谷，當時恒地最低報30.58元，但到上周五該股收報46元，回報50%。
此外，長實及新地(0016)當年的5月份，也都徘徊在85元左右，至今已分別累升約62%及26%，其間地產指數的升幅亦達30.7%，明顯跑贏樓價。其中反映本港私人住宅物業價格的中原城市領先指數，同期僅升15%，由過去兩年來看，買地產股確實好過買樓。
股價仍較資產淨值折讓37%
投資界人士也普遍認同買地產股回報更勝買樓收租，花旗的報告就指，目前地產股的股價，平均較資產淨值有37%折讓，高於歷史平均水平，與中型周期的19%折讓比較，顯得便宜，股價亦已反映樓價再跌20%的預期。但該行相信一般住宅樓價經過15個月整固後應已見底，今年料維持橫行，所以亦看好地產發展股。
花旗又認為，未來數年，每年新單位供應介乎1.3萬至1.4萬個，低於政府預測及市場需求。外圍方面，即使美國逐步加息至3厘至3.5厘，本港仍經歷負利率，加上地價成本低，以及政府銳意讓樓價穩定等，均有利樓市平穩發展。
不過，亦有分析質疑地產股前景。景順亞洲區(日本除外)首席投資總監陳柏鉅認為，本港地產股在政府賣地作價不好時，股價仍然上升，可見已脫離基本面。
利好已消化 未來樓價仍趨跌
耀才證券研究部經理植耀輝則認為，減辣招、推新盤等利好因素已消化，預期未來樓價仍會趨跌，加上目前租金回報率只約2至3厘，若計入雙倍印花稅，買樓收租的回報不吸引；但地產股有龐大的收租業務，加上資產折讓大，故地產股回報理應跑贏樓市。
惟他強調，投資者需留意，資產值的折讓率只屬「紙上富貴」，不動產的變現能力偏低，即使地產股有很大折讓，也不代表有關折讓能變成股民的「收入」。此外，資產折讓大不等於「抵買」，目前很多內房股都有明顯折讓，例如中海外(0688)折讓高達三、四成，但資金卻未見起動。
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