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■由原本龍田村公屋改建而成的大澳天利苑，今次推售85個居屋單位，樓齡已19年。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
房署推售大澳居屋天利苑85個單位，另加天水圍天頌苑一個單位，收到逾萬份申請表，超額認購116倍，反應異常熱烈。反觀「白居二」推出一週年，5,000個名額，近四千人申請了「購買資格證明書」，但截至六月中，房委及房協合共批准了約1,870宗申請成交，只佔5,000名額的37.4%。
大澳居屋收到10,079份申請表，證明需求強勁。但開宗明義協助白表人士免補地價買二手居屋的「白居二」計劃，推出一周年，成功買入單位的申請者只佔名額不足四成，值得研究何以有這樣的反差。
大澳居屋天利苑的85個單位，訂價由64萬至89萬不等，雖然位處大嶼山大澳，但山明水秀，環境清幽，最重要是價錢平，雖然受交通條件限制，距離東涌市區較遠，但卻適合喜歡寧靜環境人士。筆者認識一位朋友，他的想法比較另類，先入表申請博上車，取其樓價容易負擔，再在市區租一個劏房，方便周中上班及交友應酬，周末才回大澳當度假。這位朋友的想法屬於非主流，卻顯示就着上述樓價範圍，就算位置偏遠的居屋，仍是很多上車置業者心目中的理想水平。
天利苑居屋價廉反應佳
天利苑居屋收到56份綠表，白表佔其餘逾萬份申請表的絕大部分，說明原本租住公屋家庭相對有較低意慾搬到大澳，以綠白表單位比例六比四計算，綠表分配得51個單位，有56份申請，即中籤率超過九成。反觀白表只分得34個單位，中籤率約千分之三，機會極微。
「白居二」推出一年，成功使用這計劃購樓者，不足5,000名額的四成，何以這表現與上述天利苑居屋的白表強烈反應有偌大的反差？有人認為私樓市場受壓，短期樓價易跌難升，較多人抱觀望態度，故此「白居二」成交較少屬正常。這個看法有其道理，九七年之後樓價回落，當年「樓蟹負資產」，大家記憶猶新。但這仍解釋不了何以近期發生的天利苑居屋超強申請量。
筆者嘗試去為上述反差提供答案，最主要是樓價問題，現時二手居屋的平均樓價不低，市區居二市價動輒也要幾百萬，「白居二」獲批購買證者一方面要考慮負擔能力，另一方面要選擇合適地區的合適居二樓盤，要知道居屋業主大多數只有一間屋，除非經濟條件許可樓換樓，否則一般不輕易放盤。
居屋換私樓資金門檻不低
現時樓價在特區政府實施各項辣招後，已受到控制，但仍未致於回落到一般上車家庭可容易負擔的水平。由居屋換樓到私樓的資金門檻不低，況且樓市在港府政策及外圍經濟變化之下，尚有下行風險，居屋業主早年上車，現正住得安穩，非必要或不會在此時冒風險換樓。
「居二」在市場供應不多之下，「白居二」獲批者的選擇亦自然不多，客觀條件使其揀樓遲疑不決，致使「白居二」成交未如理想。天利苑居屋定價64萬至89萬，與市區居屋差一大截，雖然位置偏遠，但大嶼山未來有發展計劃，說不定將來在交通規劃上有大幅改善。無論如何，居屋作為資助房屋在香港社會有很大需求，雖然「白居二」計劃有利於活化居屋二手市場，但受制於整體市場環境，筆者建議在現有5,000名額用完之後，應暫停新增名額，反為應該集中資源興建公屋及居屋，以滿足社會上的強勁需求。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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