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比富達證券(香港)
從去年10月至今年首季 ，這期間內地房地產投資急速下滑。在4、5月份，中央開始意識到經濟急速下行的風險，隨即推出一系列措施刺激樓市。現階段，內地房產市場能否因此而走出谷底仍難下定論，但市場預期的「爆煲」可能性已大減。縱觀一眾內房股現時估值，其實已跌至「爆煲」水平，所以近期內房股急彈是估值修復，未來數月內房股投資機會處處，建議密切留意。
寬鬆政策是關鍵
今年以來，內地商品房銷售數據大幅下滑。首五個月，銷售面積同比下降7.8%，降幅持續擴大，5月份較1至4月份再跌0.9%。銷售額方面，跌幅更甚，首5月跌8.5%，降幅亦較1至4月份擴大0.7%。內地房產市場急速惡化，歸根究底，主要原因其實是資金緊缺。今年首5個月，資金投進房產市場的增速大幅下跌至3.6%，較去年26.5%暴跌。由此可見，銀根短缺問題是房產市場的致命傷。解鈴還須繫鈴人，要防止房產市場惡化，首要還是需要資金。在4、5月份，中央亦意識到風險，隨即推出微刺激政策。地方政府亦出台一些放鬆限購政策，監管機構亦鼓勵銀行貸款給第一次的購房者。除放寬房貸，內房上市計劃亦開綠燈。全國最大的房企萬科（2202）B轉H計劃已宣佈多年，但一直被延期，近日突然獲批，料與房產銀根問題有關。筆者認為，這些動作可能標誌着持續多年的收緊政策已告一段落，更不排除是放鬆周期的開始。
至於內房行業是否見底？根據過往經驗，從銷售惡化到見底持續5-6個月。本輪房產銷售大幅下滑出現在2013年12月，若歷史經驗成立，銷售數據的底部應該在今年5、6月份。配合今年4月份地方政府開始出台放鬆政策，加上置業貸款放寬，5、6月份銷售見底的機會大大提高。本月18日將公布6月份房地產數據，如銷售按年下降的速度在收斂，代表築底確認，屆時不妨買入估值低殘而大型的內房股，首選華潤（1109）、萬科（2202）、中海外（0688）、融創（1918）和合景泰富（1813）。
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