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■大圍站上蓋項目於2012年7月曾經流標。 資料圖片
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）曾於兩年前流標的大圍站上蓋項目重推，港鐵昨宣布即日起招收意向書，下周一截止。這幅「重磅」地皮肯定為年內最矚目地皮，其總樓面達到287.9萬方呎，為近10年最大型單一鐵路項目，但「成也蕭何，敗也蕭何」，超巨型的光環背後，市場有能力競爭者卻寥寥可數，2012年地皮就曾經流標收場，如今又撞正新界地價低迷，難怪有測量師估計當局須要大幅調低估值25%，至不足100億元才會有地產商青睞。
大圍站項目於2012年7月曾經流標，事隔兩年多重新推出市場，港鐵發言人昨日宣布招收意向書時，卻未有如當年般公布項目的總投資額，態度明顯較為保守。業界相信，港鐵當年為吸引市場對項目的關注，預早對外公布項目總投資額290億元，最後卻流標收場，今次為免「開大咗個頭」，故以相對低調的方式推出項目。
涉學院單車徑樓面
另一方面，港鐵發言人昨日明言，項目的總樓面達到287.9萬方呎，扣除單車停放處及單車徑，以及專上教育學院的樓面後，其住宅連商業部分的樓面約270.284萬方呎，意味項目的規模與之前一樣，並未拆細以增加市場競爭力。
美聯物業測量師行董事林子彬昨表示，項目規模龐大，卻並未拆細發售，令市場上部分地產商未能參與發展。觀乎最近市建局觀塘市中心重建項目，即使屬市區大型地皮，亦要流標後再以不足70億元成交，低過首次招標時入場門檻80億元，林子彬相信今次港鐵必須調整招標條款才對市場有吸引力。
地價看淡仍值94億
林氏指，若當局沿用港鐵一貫的補地價後再以分紅比例決勝負，市場反應將未必理想，反而若仿傚天水圍天榮站項目，簡化入標條款，並由發展商自行釐定地價水平，市場承接力會更高。他預計，地皮樓面地價只約3,500元左右，換言之補地價跌至約94.59億元，較兩年前的補地價127億元下跌約25%。
新地：有興趣研究
翻查資料，以總樓面計算，大圍站項目為港鐵近10年推出最大型鐵路上蓋項目，而提供2,900伙，亦僅次於2011年由新地投得及發展的西鐵南昌站項目(伙數約3,414伙)。林子彬稱，大圍站上蓋項目地理位置不俗，處三鐵交匯點，發展相當有潛力，不過亦因規模大，以及近年政府積極推售大量新界區土地，在供應充裕下，預期發展商入標條件將會傾向審慎。新地昨日已表示對項目有興趣，並將研究。
韋堅信測量師行估值董事林晉超指「今時唔同往日」，最近新界地價偏軟，大圍站項目的補地價一定要有所調整才能順利批出，估計地價至少跌一成以上。但相信今次地皮流標的風險下降，原因是港鐵於現市況重推，其價格評估一定與之前有分別，而為保供應，亦會調整底價以配合政府大方向。
不過，由於地價仍然估計逾百億元，市場上有實力消化的發展商不多，在競爭少的情況下，對於地皮估值亦會偏向保守。而回顧今年賣地市場，細地的招標反應往往非常熱烈，反觀大型地皮由於投資風險高，發展商興趣缺乏，相信今次大圍站項目的招標反應亦然。
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