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2014年9月11日 星期四
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流標後丟空2年 供應2900住宅 大圍站上蓋「巨無霸」重推


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■大圍站上蓋項目於2012年7月曾經流標。 資料圖片

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)曾於兩年前流標的大圍站上蓋項目重推,港鐵昨宣布即日起招收意向書,下周一截止。這幅「重磅」地皮肯定為年內最矚目地皮,其總樓面達到287.9萬方呎,為近10年最大型單一鐵路項目,但「成也蕭何,敗也蕭何」,超巨型的光環背後,市場有能力競爭者卻寥寥可數,2012年地皮就曾經流標收場,如今又撞正新界地價低迷,難怪有測量師估計當局須要大幅調低估值25%,至不足100億元才會有地產商青睞。

大圍站項目於2012年7月曾經流標,事隔兩年多重新推出市場,港鐵發言人昨日宣布招收意向書時,卻未有如當年般公布項目的總投資額,態度明顯較為保守。業界相信,港鐵當年為吸引市場對項目的關注,預早對外公布項目總投資額290億元,最後卻流標收場,今次為免「開大咗個頭」,故以相對低調的方式推出項目。

涉學院單車徑樓面

另一方面,港鐵發言人昨日明言,項目的總樓面達到287.9萬方呎,扣除單車停放處及單車徑,以及專上教育學院的樓面後,其住宅連商業部分的樓面約270.284萬方呎,意味項目的規模與之前一樣,並未拆細以增加市場競爭力。

美聯物業測量師行董事林子彬昨表示,項目規模龐大,卻並未拆細發售,令市場上部分地產商未能參與發展。觀乎最近市建局觀塘市中心重建項目,即使屬市區大型地皮,亦要流標後再以不足70億元成交,低過首次招標時入場門檻80億元,林子彬相信今次港鐵必須調整招標條款才對市場有吸引力。

地價看淡仍值94億

林氏指,若當局沿用港鐵一貫的補地價後再以分紅比例決勝負,市場反應將未必理想,反而若仿傚天水圍天榮站項目,簡化入標條款,並由發展商自行釐定地價水平,市場承接力會更高。他預計,地皮樓面地價只約3,500元左右,換言之補地價跌至約94.59億元,較兩年前的補地價127億元下跌約25%。

新地:有興趣研究

翻查資料,以總樓面計算,大圍站項目為港鐵近10年推出最大型鐵路上蓋項目,而提供2,900伙,亦僅次於2011年由新地投得及發展的西鐵南昌站項目(伙數約3,414伙)。林子彬稱,大圍站上蓋項目地理位置不俗,處三鐵交匯點,發展相當有潛力,不過亦因規模大,以及近年政府積極推售大量新界區土地,在供應充裕下,預期發展商入標條件將會傾向審慎。新地昨日已表示對項目有興趣,並將研究。

韋堅信測量師行估值董事林晉超指「今時唔同往日」,最近新界地價偏軟,大圍站項目的補地價一定要有所調整才能順利批出,估計地價至少跌一成以上。但相信今次地皮流標的風險下降,原因是港鐵於現市況重推,其價格評估一定與之前有分別,而為保供應,亦會調整底價以配合政府大方向。

不過,由於地價仍然估計逾百億元,市場上有實力消化的發展商不多,在競爭少的情況下,對於地皮估值亦會偏向保守。而回顧今年賣地市場,細地的招標反應往往非常熱烈,反觀大型地皮由於投資風險高,發展商興趣缺乏,相信今次大圍站項目的招標反應亦然。

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