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■多個關注基層住屋團體趁運輸及房屋局局長張炳良(左)出席研討會，手持高爾夫球桿及羽毛球拍等道具到場請願。 資料圖片
今日香港＋全球化＋現代中國
香港寸金尺土，樓市屢創新高，教不少投資者、炒家拍手稱快。然而，樓市亢奮的同時，基層和邊緣中產成為「無殼蝸牛」，前者對公營房屋望穿秋水，一家幾口以天價瑟縮於僅足夠容身的蝸居；後者因不符申請公屋資格，大半工薪用於租住貴價樓，難以儲得置業首期，「上車」遙遙無期。而中產人士即使有能力置業，但其供樓壓力亦不足為外人道。下文將會闡述目前本港住屋問題現狀，並會分析其成因及影響。 ■黃德正 中學通識教育科教師
基礎級：樓價冠全球 基層中產「上車」難
香港的樓價冠絕全球，金融管理局總裁陳德霖早前稱，價值600萬元單元只屬「上車盤」，對一般市民而言可謂十分吃力，而即使儲得置業首期，亦未必有能力供樓，令不少邊緣中產難以置業安居。有外國調查機構去年研究指出，香港樓價中位數為258萬元，相等於家庭每年入息的11.4倍（供樓負擔比率），屬「極度難負擔」水平，冠絕全球。有人認為，高樓價主要導致3個住屋問題：
1.基層「上車」無望：基層收入緊絀，在「上車」無望之餘，亦礙於公屋資源有限而難以上樓，只得居於劏房、籠屋等，這些蝸居呎租直迫豪宅，百多平方呎的細小單位，租金可達數千元，令基層捉襟見肘。
2.邊緣中產置業難：有人認為，香港的樓價處於不合理水平，與一般市民的工資脫節，根本難以負擔。月入超越公屋申請要求的「邊緣中產」，一方面不能享受公屋資源，另一方面亦「被迫」租住「貴價樓」，租金往往佔去薪金逾半，令這群人更難以儲錢，其生活與基層無異。
3.「上車」中產成樓奴：本港的中產人士收入穩定，有能力負擔一般單位。有學者的研究指出，若要在市區購買一個400呎單位，即使把全數工資用來供樓，亦需約11年才能完成供款。此數字遠高於國際平均水平，可見中產人士即使成功置業，往後數十年亦得被房貸捆綁，成為「樓奴」。
進階級：勾地熱錢高地價 公屋私樓難應求
有人認為，導致香港住屋問題的原因有多種，主要有六大原因。
低稅制高地價
香港自殖民地時期，已奉行簡單低稅制，其薪俸稅、利得稅屬低水平。而政府為維持龐大收入以應付基建、日常運作、社會福利等開支，遂推行「高地價政策」，透過限制土地供應提高土地價格，因此，本港的地價於國際社會亦數一數二。高地價政策間接助資本厚雄的大地產商取得壟斷地位，有能力影響市場，同時亦是導致樓價過高的主要原因。
公屋供不應求
根據政府資料，公屋輪候冊的人數逐年上升，由2010年約13萬人，升至2012年約22萬人，而2012年至2017年的公屋落成量僅79,000，遠遠不足以應付需求量。同時，由於私樓價格屢創新高，市民眼見上車無望，令越來越多年輕人一年滿18歲便申請公屋，直接加重輪候壓力。
工資難追樓價
一般而言，資產價值上升屬正常現象，若工資有相應升幅，亦可視為「可負擔範圍」。根據資料顯示，上世紀70年代至90年代港人平均每年工資增長可達15%至18%，因此即使90年代後期本港樓市攀升至「癲價」，市民亦可由預期的工資增長來分擔。然而，近年港人年均加薪幅度僅為2%至4%，面對持續上升的樓價，其負擔能力便顯得更低。
勾地政策推價
立法會議員田北俊曾撰文批評勾地政策推高樓價。他指出，政府即使勾地後未能成功出售土地，亦會以當時的報價作為釐定下次招標底價的參考，變相令勾地價格越推越高，刺激樓價進一步上升。
熱錢湧港「推價」
2008年金融海嘯後，美國推行量化寬鬆政策，加上內地經濟發展迅速，促使大量熱錢流入本港。政府資料顯示，單單2008年底至2009年底，流入本港的境外資金達6,400億港元，金管局總裁陳德霖直言「前所未見，聞所未聞！」這些境外熱錢流入本港，主要投資於股票、房地產等項目，間接推高樓價。本港傳媒亦不時報道內地溫州富豪組成「買樓團」，動輒豪擲億元購買多個單位，令樓市出現泡沫。
公屋富戶增加
上世紀八九十年代時，不少人改善經濟後，都會選擇交還公屋單位、自行置業，令其他有需要人士能享用公屋。然而，由於現時樓價過高，公屋戶即使改善經濟水平，亦難以負擔自置物業，令公屋富戶日漸增加。根據政府資料，2002年的公屋富戶約11,000人，至2012年，富戶人數升逾1倍，達24,000人。
摘星級：房屋困局衍生諸多問題
現時，社會普遍認為香港的住屋問題帶來了各個方面的問題。
貧富差距 仇富湧現
香港是不少人的致富天堂，以往只要肯捱肯拚，便能夠向上流動，累積財富、繼而改善生活。然而，現時樓市熾熱，令不少年輕一代置業無望，不少人認為即使再拚搏，其工薪升幅亦難以追上樓市，令他們產生怨氣。
另一邊廂，部分人早年累積財富，再透過買賣物業致富，某程度上刺激樓市再度上升，令物業成為投資工具，脫離一般市民可承擔的水平。此情況令貧富矛盾叢生，甚至產生仇富情緒，為社會帶來不穩。
背負房債 淪為房奴
香港的樓價水平極高，基層人士固然難以置業，只能居住於劏房、籠屋等不適切居所，居住環境非常惡劣。而即使已置業的中產一族，亦得負上廿年房債，成為樓奴，供樓壓力極大。
國際形象 大受影響
香港是國際重要的金融中心，人均本地生產總值屬世界前列水平，而本港以中產為主的社會結構，反映其發達城市的特徵。然而，香港現時仍然存在生活環境惡劣的劏房、籠屋，成為外國傳媒的採訪主題，令國際社會質疑本港的社會公義、生活水平與金融中心的地位不相符，大大影響本港的國際形象。
生育下降 影響發展
新生一代是維持城市發展的動力。政府資料顯示，本港的生育率僅為1.2，遠低於2.1的更替水平，長遠而言會加劇人口老化，降低社會生產力。
香港的居住環境不理想，供樓、租樓支出龐大，加上政府欠缺足夠的鼓勵生育措施，令年輕夫婦更不願意生育，長遠而言影響社會發展。
概念鏈接：
勾地政策：政府定期公開的土地儲備表（即「勾地表」）。有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向政府提出申請「勾地」，並個別報出底價。若報價符合政府預期，政府將會舉行招標拍賣，而報價者亦必需參與競逐，並經公眾拍賣，價高者得，直至買家的出價符合政府預期為止。
想一想：
1.根據上文，指出何謂勾地政策？
2.承上題，指出勾地政策為香港住屋帶來哪些問題？解釋你的答案。
3.試分別指出及解釋本港的基層、邊緣中產及中產人士各自面對什麼住屋問題。
4.你認為住屋問題在多大程度上影響市民的生活素質？
5.試提出可行建議以應付本港住屋問題。■香港文匯報記者 李 慧
答題指引：
1.需首先明何謂「勾地表」，而有意者可向政府提出勾地。
2.可從勾地或可推高低價這一方面進行闡述。
3.可從基層上車無望、邊緣中產置業難、「上車」中產成樓奴三方面進行分析。
4.可從房債、生育能力下降進行分析。
5.從增加公屋數量、開發新東北等方面進行分析。 ■香港文匯報記者 李 慧
延伸閱讀：
1.《內地豪客湧港 一擲千金》，香港《文匯報》，2009年12月22日，http://paper.wenweipo.com/2009/12/22/FS0912220004.htm
2.《數據分析：樓價趨跌 租金難獨善其身》，香港《文匯報》，2014年5月8日，http://paper.wenweipo.com/2014/05/18/FI1405180008.htm
3.《學者倡長短招解住屋難》，香港《文匯報》，2014年4月9日，http://paper.wenweipo.com/2014/04/09/HK1404090019.htm ■香港文匯報記者 李 慧
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