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2015年1月30日 星期五
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九龍東成投資熱點


香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

特首《施政報告》提出在九龍東發展「聰明城市」概念,該區定位為香港的CBD2。適逢此時推出招標的觀塘鴻業街商業地,由領匯夥拍南豐以高於市場預期的58.6億元投得,創出買地歷史最高額單幅商業地皮的新紀錄,平均樓面地價約每方呎6,630元,亦是該區商業地呎價新高。

鴻業街地皮約7.36萬方呎,可建樓面約88萬方呎,限作商業/寫字樓用途,地段毗鄰早前由花旗銀行斥資54億元購入的ONE BAY EAST,項目建成後,可享有維港包括郵輪碼頭等地標的景觀。該地一共有11家財團入標,兼以高價售出,證明業界看好該區前景,料九龍東未來會成投資熱點,大手物業成交或將陸續有來。

領匯策略轉型矚目

今次賣地矚目的地方,不只在於創出高價,市場焦點還在於「領匯」轉型邁出關鍵性的一步。過往該集團集中於翻新商場以提升租金回報,但自去年開始出售旗下9個商場物業,並在港鐵大圍站招標時遞交意向書,策略轉型早露端倪。今次夥拍南豐投得商業地,是集團第一次投地,亦是首個發展項目。有關人士指出,領匯佔60%權益,將集中於租務及物業管理;南豐佔40%權益,負責有關項目的監督及建築管理,看來是一個「強強組合」,將彼此的優勢運用於項目之上。

消息指地段投資額約100億元,將發展成兩幢甲級寫字樓、商場及停車場。區內早有MegaBox直立式綜合零售及餐飲商場的成功例子,項目或可考慮加大零售商場的元素,相信以領匯豐富的管理商場經驗,在商場定位及租客組合等環節可發揮所長。

建議加大商場元素

有人認為領匯加入地產發展行列,由過往商場收租股轉變為發展商,後者資金回籠期較長,承受不同風險,或影響其作為房地產投資信託基金(REIT)的意義。對此筆者持不同的看法,集團翻新商場收租概念,始終有所局限,社會日趨政治化,提升屋h商場租金面對不少壓力,集團有需要在橫向及縱向發展走出一個新局面。晉升商業及寫字樓發展商是為轉型邁出的一步,夥拍在項目建築經驗豐富的南豐,可免卻在這方面的後顧之憂,領匯可以在其強項的租務及市場管理等環節,及早在項目建築設計及市場定位階段,引入其專業意見,令項目更能迎合市場需要,落成後可望取得理想租金回報。

政府推出「聰明城市」概念及一系列基建設施包括行人步行系統及全城Wi-Fi等,加上類似ONE BAY EAST及上述「領匯南豐」的大型項目陸續出現,未來九龍東的商業樓價及租金將持續看好。《施政報告》指出未來該區將有500萬平米商業樓面的供應,將來該區勢將建設成香港新核心區,充裕的供應可紓緩全港核心商業區的租金壓力,新公司在該區設地區總部,亦為九龍各區以至將軍澳等地居住人口帶來高薪的工作崗位,料可為目前過分依賴地鐵到核心商業區中環、尖沙咀上下班的狀況起到分流作用。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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