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■工業貿易署大樓可以研究租予初創企業及社會企業等作扶助措施。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
相信今年預算案普遍的評價是正面，這份是曾俊華當上司長後發表的第三份預算案，逐漸展示其個人風格，且應用龐大財政盈餘來得「得心應手」！在去年錄得盈餘中，財政司長願意派出一半數額，是近年來較為闊綽的，泛民/建制政黨應該「收貨」了！
預算案樓市着墨有限
財政預算案對本地樓市的段落明顯不多，較多民生內容及發展經濟措施，尤其倡議多元發展，對初創企業、社會企業、文化創意產業、時裝業、電影業及文化藝術行業的扶助措施。但是不禁令筆者想起多元發展會產生不少工商物業的良性需求，各中小企業如何面對高昂的租金成本呢？因為節省經營成本，初始企業及社會企業自然會流向工業區的工商貿物業，繼而再推高租金及價格。筆者建議政府應改裝政府工業大廈，增置現代企業辦公室設備及交通配套，並且以優惠租金給她們使用。為了公平使用原則，每個使用者最多只可享受優惠不多於三年至五年，期望有效推進初創和社會企業初始發展。
在2014/2015年度，政府共推售五幅工商業用地，提供十八萬平方米樓面面積，筆者建議在推售用地中選取面積較細的地皮，地政總署可嘗試增加限用面積條款，鼓勵開發商發展計劃時加大中小型企業使用元素。今年年中工業貿易署大樓的政府部門將落戶啟德發展區，旺角的大樓可以包括特定樓面來招收這些企業使用。如果落實上述計劃，政府會打破以往「積極不干預」思路，但是於今天的劇烈競爭和全球化世代中，未嘗不是可行之途。
中小住宅料「再看升」
今年政府財政預算案中只有第129段談論本地中小型住宅樓市，「樓市自去年四月起轉趨活躍，價格和成交均顯著上升。中小型單位的價格更錄得雙位數的升幅」，但是並沒有建議全新的打壓樓價上升措施。再者，第127段總括2015/2016年度「預計可興建1.9萬個單位」。上周四發展局局長陳茂波宣布新年度具體賣地表，住宅地合共29幅，加上市建局和港鐵等來源，總潛在供應近2.85萬伙，故政府對全年達1.9萬伙目標看來問題不太大。市場參與者解讀為沒有全新招數打壓樓價，小業主紛紛反價求售，可以預料中小型單位「再看升」機會頗大！縱使金管局再於上周尾出招減低七百萬以下住宅物業按揭成分，只會換來是「成交減少，價錢平穩」的局面。短期內還要看美國聯儲局何時啟動加息時間表，升勢可會有所受控。
四月至六月率先推出五幅新界用地，合共提供3,100伙，港鐵則先推出將軍澳日出康城兩地盤，加上市建局馬頭角道北帝街/新山道項目和馬頭圍道項目，下年度首季可提供6,200伙。值得注意的是五幅住宅地不設限量/限呎條件，留待市場機制去「裁剪」地皮設計。發展局一改以往幾年主攻中小型住宅地皮的思路，新年度推出地皮中包括多幅適合興建大型單位和豪華住宅的地段，顯示政府希望補足未來換樓客的需求，值得點讚！2015/16年土地主要供應者變回政府，其中十五幅土地還在改劃工作中，今年最後可售土地要看地區人士的配合吧，祈望可以突破主要阻力而順利完工，盡量增加供應以壓制升幅。
警惕「人工收縮年」
回顧整份預算案，2014年本地經濟表現「差強人意」，巨大的財政盈餘全靠物業特別稅務收入，但是整個社會付上沉重代價。特區全年經濟增長只有2.3%，但是整體通脹率為4.4%，可見本地人收入正在「縮水」！2015年經濟展望中提及本地生產總值增長今年只有1-3%，而且整體通脹率為3.5%，說明今年市民準備迎接另個「人工收縮年」，這種情況令人非常擔心。在預算案附錄A中，2016-2019年經濟趨勢實質增長率假設為每年3.5%，但也相比過去十年平均增幅的3.9%還要差！這正說明本地經濟增長勢頭轉弱，縱然如此，預算案並未提及中長線經濟發展計劃，只是集中短期紓緩個人/企業措施和針對性支持受「佔中」影響行業的手段。如果中長期本港經濟增長跑輸通脹，對個人/企業購買物業不是美事，高通脹迫使更多人士加入「炒賣樓宇」行列，對樓市發展有害無益。
紫色的財政預算案惠及不少中產人士，但是社會人士更樂見香港經濟持續增長。國家正積極推行「一帶一路」經濟政策，政府應設立專責小組探討何以從中得益。「十三五」規劃實行在即，政府應該花上工夫，積極提供思路去配合整體發展，不要再被「邊緣化」了。（節錄）■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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