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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
有報道指近日股市走勢凌厲，造就財富效應，樓市亦因而掀起「套股換樓」熱話，即是買家透過股市獲利，將資金轉投樓市，同時亦有不少業主見物業有所升值，趁樓價高企及乘股市升浪，選擇「套樓換股」將資金投入股票市場，究竟現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」？
筆者認為「套股換樓」及「套樓換股」的舉動，兩者並無衝突之處，分別在於現時客戶本身持有物業還是股票，假如客戶本身並無任何物業在手，而現階段有置業需求，透過「套股換樓」出售股票套現，某程度上等於增加流動資金及首期，一方面可有助提升購買力，變相可增加選擇物業的範圍，另一方面可減低借貸成本。至於「套樓換股」，顧名思義是利用物業套現資金投入股票市場，姑勿論是將業出售或將物業加按套現，大前提需要有物業在手。而在現時樓價高企及息口處於低位的情況下，普遍業主的持貨能力及還款能力仍然甚高，因此放售意慾偏低，換言之加按套現的活動相對較為活躍。
料加按套現以中上價物業為主
值得注意，今年本港樓價持續上揚，根據經絡按揭轉介研究部數字顯示，若以實用面積計算，本港二手住宅平均呎價自今年1月份升穿1萬元關口後，維持高企不下，3月份進一步升至10,474元，按月仍有0.5%增長，首季累計升幅達4.9%，期內透過經絡加按套現的客戶，今年首季佔整體按揭比例已超過一成，達10.8%，不但較去年第4季的9.7%增加1.1個百分點，更創2013年第4季後的六個季度新高。另外，從金管局數據亦可見，去年全年轉按連加按的貸款金額達431.5億元，雖然未及2010年旺市時期的一半，但仍錄得逾兩成增長，踏入2015年第2季，熱錢流入帶動港股造好，由於股樓一向息息相關，在北水逐向南流之勢，樓市交投亦隨之轉熾。而加按市場中，由於不少上車客借取高成數按揭入市，因此即使細價樓造價持續上升，加按套現的水位十分有限，相反中上價物業的按揭成數較低，隨着物業升值，加按套現金額相對較為可觀，筆者預期今年加按套現會以中上價物業為主，而貸款金額仍有雙位數的上升空間，但增長幅度將不及去年。
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