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■九龍塘筆架山龍翔道地皮呎價破2萬成交，晉身九龍新地王。 資料圖片
土地供應僧多粥少 成交半數超上限價
香港文匯報訊 （記者 顏倫樂） 2015年過去一半，港人日夜盼望樓價下跌，但好夢難圓。雖然政府一邊加「辣」減少市場需求，再一邊增推土地，惟樓市依然反覆向上，社會怨氣積聚，本報將分別就不同層面對現今高樓價作深入探討，今日先由最基本的地價開始。翻查過去半年賣地記錄，政府賣出的10幅官地中，半數都高出市場預期上限7.3%至48%成交，更有4幅地皮創下該區新「地王」。地王出現頻率之高歷來罕見，就連屯門、白石角等區份，地價亦大部分以接近市場預期上限價成交，多幅地皮招標都出現「爭崩頭」現象，反映土地供應與發展商的需求仍僧多粥少，在地價居高不下的情況下，樓價暫難回落。
港府為壓抑熾熱樓市，除祭出多項「辣招」減低市場需求之外，增加土地供應的步伐亦一直未停，過去半年一共售出10幅官地，為庫房增加147.719億元收入，共涉9,240伙，去年上半年港府連港鐵及市建局推地，則共涉8,394伙。
「地王」頻現歷來罕見
值得留意的是，今年以來地價急升，10幅已售官地中，有5幅都高出市場預期上限價成交，幅度由7.3%至48%，更有4幅地皮摘下該區「地王」的皇冠，頻密程度歷來罕見，反映土地供應與發展商的需求仍有距離，發展商相當餓地，另一角度也反映發展商對後市有信心，故願意出高價搶地。
理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，發展商買入地皮至推出市場發售，一般需時3至5 年，地價上升，意味着發展商對3、5年之後的樓市相對看好，預測屆時樓價不會跌甚至是上升，才會願意付出高溢價來搶地。而以目前政府的房屋政策導向，以及市場的整體成交情況來評估，估計後市繼續以用家的剛性需求主導，故發展商對於可建細價樓的地皮興趣更濃，即使個別地皮原本可建中至大型單位，發展商買入後亦傾向發展細單位。
買家入市應量力而為
他預期，除非今後香港經濟出現大問題，否則，只要地皮位置、附近配套都理想等，下半年推出的地皮仍很大機會以高價成交。但他提醒，雖然發展商餓地及對後市看好，但也不代表之後樓價只升不跌，畢竟樓價的升跌，也與當時的經濟環境及市況，以及息口有很大關聯度。買樓可說是人生的重要投資，入市前應以自己實際承擔能力及今後十多年的經濟、息口水平作綜合考慮。
理想城市集團企業估值部主管張聖典分析，過去半年4幅地王其中3幅都屬豪宅地，相信因豪宅較少受金管局逆周期措施影響，而往後供應亦有限，預測往後豪宅地仍然受到追捧。值得留意的是，該3幅地王毋須興建老人院、郵局等社區設施，亦令造價更有支持，因為這類設施須通過相關政府部門審批，過程繁瑣，增加設計及興建難度，減弱競投興趣。此外，地價較平的細地相信會繼續多人爭，因為入場銀碼細，多人競爭，令造價容易走高。
細單位年升23%得人驚
事實上，港府出盡法寶仍未能勒住樓市這匹脫韁野馬，差餉物業估價署在本月公布的4月份樓價指數，再創歷史新高，連升13個月至297.1點，按年急升21.26%。細單位升幅更為驚人，按年升幅達22.95%，去年4月一個300萬元的細單位，今年4月已需368.8萬元方能上車。相比公務員最新建議加薪約3%至4%水平，工資調整可謂拍馬都趕不上，市民上車夢仍難圓。
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