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■沙田第一城有低層戶買家撻訂離場，連同代理佣金估計損失近20萬元。資料圖片
適逢股災，上月新盤撻訂達39宗，撻訂潮引起市場關注。當中以半成首期作招徠的「劏房盤」紅磡環海．東岸就有15宗撻訂，涉及殺訂金額超過350萬元，幾乎相當於該盤一個入場單位。業內人士認為，這是在金管局出招後，部分上車族因未有在買樓前計好數，結果要撻訂收場。為免上車唔成蝕埋訂，本欄今個星期找來專家為大家教路應該如何計啱數上啱車。■香港文匯報記者 梁偉聰、蘇洪鏘
上月有新盤以一按加二按最高可提供九成半按揭作為賣點之一，讓買家可以輕鬆上車。不過該盤最終成為上月最多撻訂個案的新盤，一共錄得15宗，更成為近年來錄得最多撻訂個案的新盤。
借盡二按 易墮陷阱
到底為何會出現上述的置業陷阱？這就要由今年2月金管局再度收緊按揭指引說起。金管局為了增強銀行的風險管理和抗震能力，2月公佈3項逆周期措施，當中最搶眼的是價值700萬元以下住宅物業最高按揭成數由七成下調至六成。按揭成數下調令上車一族的首期大增，故發展商要聯同財務公司提供二按，以借足九成甚至九成半上車作招徠。
其後金管局於3月就二按或按揭保險計劃再加大力度收緊，規定若按揭申請人通過額外融資，以致整體按揭成數較其正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點，認可機構需將適用的供款與入息比率（DSR）上限調低5個百分點。簡單而言，就是提高壓力測試的門檻，亦成為新手上車一族的置業陷阱。
預鬆資金 應付壓測
經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓表示，以700萬元物業為例，發展商為新盤買家提供「一按加二按」九成半按揭優惠，二按貸款額可達樓價35%，即是245萬元，首4年按息P減3.1%、其後每年為P＋0.75%。假設二按部分以其後每年為P＋0.75%計（P=5.25%），即6厘，壓力測試再加3厘至9厘，套用在一個700萬元物業、貸款「六成加三成半」、供款30年例子上的話，其一按及二按供款分別為15,841元及14,689元，合共30,530元。在壓力測試下，則一按及二按供款分別為22,933元及19,713元，合共42,646元，根據DSR上限五成半，該業主月薪最少要達77,539元。
不過，若買家誤以二按優惠首4年P－3.1%計算，壓力測試下的一按及二按供款分別為22,933元及13,378元，合共36,311元，月薪要求大減至66,020元。由此可見，買家如果計錯數，以二按的優惠利率計算，就可能墮入置業陷阱，突然發現資金不足，結果要撻訂。
回顧上月的撻訂個案，其中有環海．東岸買家於17日以380.7萬元買入1A座20樓L室，在支付5%訂金後未有簽署正式買賣合約，令交易沒有進展，最終5%訂金遭沒收，涉及金額約19萬元。資料顯示，該名買家享用只限「白居二」申請人的1萬元電器禮券優惠，意味着買家持有申請「白居二」的資格；同時，該買家採用「開心直通車」付款方案，即於2018年8月入伙前，分期支付樓價約17%，餘款約83%到項目入伙時始付清；買家可無須出示入息證明，向九建旗下財務公司借足餘款。市場人士估計，買家可能面臨財務壓力，令其撻訂離場。
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