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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
市場對美國加息預期稍為降溫，除因美國考慮到其他國家的經濟風險而押後加息外，其10月初公佈的就業數據亦欠佳，同時強美元影響製造業及旅遊業表現。近月本港二手樓市雖現淡風，惟一手交投依然活躍，而目前P按計劃息口一般為2.15厘，H按計劃更低至1.94厘，明顯較私人貸款吸引，因此仍吸引不少業主選擇加按套現，以作備用資金及其他用途。
逾半人套現非置業用
經絡按揭轉介研究部數字顯示，今年客戶加按物業作備用資金及其他用途的比例，已連續三季高於五成以上，最新第三季佔比為50.4%，較第二季的52.1%，減少1.7個百分點。其次為置業用途，佔23.4%，按季增加4.3個百分點；第三是作金融投資，佔12%。至於整體客戶加按套現的比例，第三季錄得12.3%，創2009年第四季（14.2%）後的單季新高。由此可見，第二、三季兩地股市動盪，以及美國即將重啟加息周期，均未有為加按活動帶來負面影響，而9月的加按總額更創2011年5月後的單月新高，但令筆者關心的是，業主有否清楚考慮加按套現當中牽涉之資金成本。
業主應要留意，金管局自今年2月起推出新的按揭監管措施，按揭上限由七成收緊至六成，代表加按套現的最高貸款額，為物業最新估值的六成再減去未償還按揭貸款額。假設一個500萬元的物業，業主尚欠貸款200萬元，即其可借貸款額最多為100萬元。過去10年，業主已享有樓價大幅升值及超低息環境優勢，惟於現階段將物業加按且用作投資金融衍生工具的話，就會令其轉成較高風險資產，需考慮樓價一旦逆轉所帶來之影響，業主亦應考慮加按會令還款支出增加。同樣地，若以該筆套現資金去買另一物業收租，業主亦應確定租金回報率能夠高於貸款利率，計劃加按前不妨向按揭轉介顧問諮詢意見。
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