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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
新居屋已於3月中旬截止申請，樓市下行，反應一如預期般不及往年。早前筆者曾撰文提及過，樓價經過多月的下跌後，銀行已就最新市況對估價作出調整，相信對現時新造按揭業主的影響有限，惟新居屋買家則要考慮，是次房委會及房協推出的近3,700伙資助單位之售價會否下調，因當中涉及樓花期逾兩年的項目，若樓價於未來進一步向下，銀行估價或會不足。
實際折扣率隨跌市減少
雖然房委會及房協各自參考去年9月及12月市價，以7折定價，不過當局已表明將會按機制調整折扣率，而不會調整售價。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，截至今年2月為止，樓價已較去年底下跌約3.6%，而較去年8月高位更下跌約10.2%，換言之，今年7月新居屋買家揀樓時，折扣率有機會由7折改為8折。表面上看，業主將來補地價只需付物業市值的兩成予政府，但其實亦代表不論樓價下跌多少、最終折扣率多少，計算首期開支的新居屋售價將不變，反令部分向隅客轉投選擇較多、限制較少的私樓市場。
購買資助房屋按揭可獲政府擔保按揭，白表客及綠表客的按揭成數最高分別可達9成及9成半，超越私樓市場的6成按揭，以及按揭保險的9成上限。可是，銀行只為資助房屋提供以最優惠利率為基準的P按計劃，買家不能享受私樓現時按揭產品最主流之同業拆息掛鈎的H按計劃，最多只有存款掛鈎按揭戶口。基於現時P按計劃實際按息較H按計劃實際按息高出0.32厘，資助房屋的按揭息率優惠較私樓遜色，而且沒有定息按揭計劃可選。同時，新居屋的按揭年期最長只有25年，與私樓最長的30年比較亦遜色，兩者相差達5年。
早作預算 防估價不足
除了上述限制之外，新居屋買家將要面對加息及長樓花期的風險，建議即使居屋承按沒有規定需要通過壓力測試，買家亦可自行進行壓測，包括以2.15厘息率計算供款佔入息比例不超過50%的指引，或以壓力測試(加3厘)5.15厘息率計算供款佔入息比例不多於60%的指引。另外，因應樓市下行趨勢，申請者需留意長樓花期過後銀行估價不足的風險，不宜借太盡及預留資金作填補首期開支差價，以免上會時大失預算。
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