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國森地產集團董事 許畯森
最近經常有朋友自怨自艾，怨自己在十年前沒有在內地買房屋，又因為房價太高而不敢入市正糾結。過去內地的房地產經歷了前所未有的發展，房價漲幅確實很驚人。對於買樓，筆者認為哪怕這次錯失機會，怎樣也應該有一套自己的分析，有了理智分析後，再等下一個浪升也未嘗不可，因為人生漫長，要看清內地樓市走勢，首先我們需分析中國內部、外部及政策形勢等因素。
各市升跌差距擴大
內部方面，中國的未來房地產走勢，筆者相信，未來我們再不會看到全中國各城市一起上升的局面，我們看到的很可能是按着各個不同的城市因素，例如位置、人才、就業、資金、產業等因素使各城市的房價走勢不再一致。像今年一樣，我們看到一線和二線城市就因為資金、人才、資源的流入而使房價急升，同時間那些三線、四線城市的房價卻逐步下跌，更慘烈的是，在五線城市更因為人口急劇流出，使其庫存極其嚴重。
外部方面，筆者認為，未來主要觸發危機的源頭，應該是那些石油國家、非洲、南美以及其他新興國家的衰退所引發，現在這些國家差不多已成為了全球經濟大蕭條的火車頭，只要列車一開出，中國的出口、人民幣匯率、債務危機就會顯現出來，到時候中國的房地產很大機會捱不住，那些一線、二線城市的房價會明顯向下，而三、四、五線城市的房價將會下跌得更為嚴重。按筆者估計，內地樓市有機會下跌30%或以上，但並不會步入類似1991年的日本、1997年的香港的環境，主要原來是內地要救市的話，可以印銀紙，而且中國儲備仍很豐厚，中央政府要學美國政府發債救市的話，應該還有大把彈藥。
庫存高企 隨時跌逾三成
但在政策及供應量方面，筆者不認為國家有能力解決庫存的問題，現時內地已經建成而沒有售出的房子的面積，再加上在建設中和已經批准建設的面積，差不多有130億到150億平米，如果我們按照中國每年的銷售面積來推算的話，這些庫存需要足足10年的時間才能去除。即我們足足要銷售10年的時間才到消化所有庫存，根本這是難以承受的數量泡沫，換句話說，中國未來這幾年很多城市根本無須建房，房也夠住。
總括而言，套用誠哥那句話，買樓要量入為出，有多餘錢可買。因為北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市承受下跌風險還是很強的，其他的則要避之則吉。
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