好景恐難續 內房去庫存吃力

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■許多房企首季乘上銷售快車，改寫了其銷售歷史，圖為深圳龍崗一項目銷售的火爆場面。 李昌鴻 攝

首季旺銷又來辣招 市場需求嚴重失衡

受惠國家去庫存及寬鬆貨幣政策推動，內地樓市首季成交火爆，從相繼公佈的首季銷售數據看，頭十大內房商銷售總金額同比勁增90%，迎來史上最好時刻。雖然首季銷售火爆，但統計顯示，全國目前在建商品住宅逾51億平方米，平均去化周期6.3年，且項目多數集中在市場需求甚弱的二三四線城市，如太原和呼和浩特等城市的去化周期就達11.1年及16.1年。熱銷的部分一線城市又重推辣招抑樓泡，內房去庫存依然任重道遠。 ■香港文匯報 記者 李昌鴻

從萬科、�琱j、綠地、碧桂園、中國海外和華潤置地等最近相繼公佈的一季度銷售數據，尤其是3月份的數據來看，印證了國家去庫存出台的購房減稅政策，加上寬鬆的貨幣政策，全國從一線城市至大部分二三線城市成交火爆。克而瑞研究中心（CRIC） 「2016年一季度中國房地產企業銷售TOP100」顯示，萬科、�琱j、綠地、碧桂園和保利集團分別居前五位，銷售金額分別高達725.2億元（人民幣，下同）、669.7億元、475.5億元、465億元和438.5億元，而中國海外和華潤置地則分別居第六、七位。

十大房企首季總銷售升90%

萬科仍獨佔領先位置，不過，�琱j緊緊追趕，�琱j一季度銷售額同比大增119%，遠高於萬科同期57%的銷售增幅，以銷售額計算，�琱j與萬科的差距從去年一季度的156億元大幅減少至55億元。在銷售面積方面，�琱j和碧桂園均超過萬科，分別居第一、第二名，萬科則排第三名。業內人士預測，今年，萬科、�琱j的銷售額有可能將衝擊3,000億元關口。此外，包括華潤、融創、華夏幸福基業三家企業將有望跨入千億門檻。

值得一提的是，在今年一季度，�琱j、保利、碧桂園三家龍頭的銷售金額增幅都超過100%。記者注意到，包括萬科、�琱j等TOP10房企今年第一季度銷售總金額達到4,038億元，較去年同期的2,123億元大幅上漲了90%，其中各房企3月份的銷售金額佔各自首季總銷售金額普遍達四成以上，這無疑與3月份市場火爆關係密切。克而瑞數據顯示，僅在3月份，TOP10房企中，頭五家房企銷售金額均超過200億元。

龍頭房企去庫存均創佳績

正因一季度良好的銷售，許多開發商巨大去庫存均取得了良好的成績。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，因萬科、�琱j和碧桂園等龍頭房企項目主要集中在一線城市和二線城市中的熱點城市，因此其去庫存甚為理想，他們大多只保存5-7個月的庫存量，這也是他們有史以來最好的水平。

他指，上海、深圳、蘇州等一二線城市紛紛出台加強購房的調控措施，萬科和�琱j等多數房企的去庫存將會受到影響，相應地將延長約三個月，雖然面臨壓力和挑戰，但是問題並不是很大，相信一些開發商為了加快去庫存將會採取變相降價等眾多促銷措施，以達到加快去庫存的目的。同時，萬科、�琱j已調整了市場，重點佈局一線城市和市場熱點二線城市，三線城市業務佔比並不大，因此去庫存整體對一些大型開發商影響相對較小。

潛在供應巨 中小城市添壓

券商國泰君安近期一份研究報告指出，去年全國商品房施工面積高達73.6億平方米，待售面積為7.2億平方米。這兩部分之和就是商品房的潛在庫存，為80.8億平方米。其中住宅的施工面積為51.2億平方米，佔庫存總量的70%，而按照2015年商品房的銷售速度，這批庫存的去化周期為6.3年，不過，這只是排除掉地域差異後的計算結果。

從地區來看，西部、東北和山西等三四線資源型城市庫存最高，要消化山西的庫存量需要9.9年，其次是寧夏8.4年，而吉林、遼寧也需要7年以上的時間才能消化。而庫存最高的省會城市是呼和浩特和太原，分別需要16.1年和11.1年才能完成消化。