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促銷透支購買力 小陽春恐難延續
香港文匯報訊（記者 梁悅琴）雖然近日經濟及樓市負面消息不絕，但無阻樓市銷情，4月一手私樓註冊達1,274宗，按月大增近一倍。不過樓市小陽春能否延續卻存在疑問，新盤現時主要靠低價及低門檻作促銷，已過分透支購買力。統計顯示，首季新盤銷售率僅約30%，反映銷售速度明顯追不上供應速度，新盤出現供過於求。業界相信，新盤今後的促銷難度將愈來愈大，開價料會低於二手，下半年整體樓價將再跌5%。
土地註冊處最新資料顯示，4月住宅物業註冊錄得4,820宗，按月大升84.5%，樓市出現小陽春。其中一手私樓註冊1,274宗，較3月的639宗大增約99.4%；一手私樓註冊金額則按月急升約112.4%，升幅較宗數多，錄得約159.1億元。同月二手住宅註冊量3,498宗，為9個月新高，較3月的1,973宗按月升約77.3%。
新盤已見供過於求
單看上面的數字，樓市形勢似乎一片大好。事實上，橫向比較即可發現相當不妙。今年首4月新盤銷售約2,800伙，按年大幅減少逾一半，反映今年新盤銷情嚴重放緩。截至今年首季，樓花及現樓貨尾盤急增至9,408伙，按年急升一倍；同期建築中仍未售出的新屋按季急增1.2萬伙，累積升至6.5萬伙的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度，新盤已出現供過於求。
根據業內不同的統計方法，新盤的銷售率分別只有三成及五成三。先以美聯物業統計新盤銷售率的方法，即以相關項目錄得首宗成交起的30日來計算，今年首季共推出12個全新新盤，該批新盤的單位總數達2,885伙，首月售出只有858伙，銷售率平均僅得約30%，連跌三季，遠低於去年第二季的近90%。以中原地產的統計方法，即以「售出單位÷待售單位（貨尾單位＋未推售單位）」，首季一手樓售出比例亦僅53.1%，創出新低。
下半年樓價料跌5%
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤銷情放緩，令貨尾單位數目進一步累積，最新已升至9,408伙，按年倍升；加上已批售樓紙未推售新盤約2,000伙，及待批售樓紙新盤達1.29萬伙，可供推售新盤已達24,345伙。他相信，在買家市場下，準買家對價格的敏感度較以往高，新盤要搶二手客源，開價料會略低於二手價，下半年整體樓價會跌5%。
由於過去一年樓花銷售大為放緩，導致計劃今年落成的新盤堆積近半貨尾待售。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，預計於今年落成的私人住宅有17,189個，其中未推售單位有6,191個，貨尾單位1,872個，合共待售單位8,063個，佔全年落成量的46.9%，創出新高；售出比例只有53.1%，創出新低。
黃良昇表示，新盤貨尾最新升至9,408伙，數字為連升三個季度，反映過去半年樓市調整，新盤銷售遇到阻力，推高貨尾數字。第二季發展商積極推售新盤，但銷情個別發展，有旺有淡，預期第二季貨尾數字將會上升到1萬伙水平。
投行看淡未來3年樓價
鑑於供應增加及預期息口上調等因素，投行高盛看淡本港未來3年樓價，料到2018年本港樓價將累計跌兩成，較之前預計只會累跌一成悲觀。高盛認為，本港有機會加息1.5厘至2厘，這是觸發樓價於2016年至2018年或之前大跌兩成的主因。不過該行補充，由於預期加息步伐相對緩慢，加上港府短期內放寬辣招的機會不大，樓市沽壓不大，料會維持高樓價但低成交的艱難局面。
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