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■許畯森 張偉民 攝
香港人對「投資磚頭」情有獨鍾，其投資足跡幾乎遍及歐、美、澳、加等地區。本報近日訪問國森集團董事許畯森，作為80後的他已有不少本地、內地及海外投資經驗，並對樓價高企有一套見解。「泡沫純粹係美元走勢造成」，如今美國加息暫緩，預計今年樓價不會大插水；同時隨着債券贖回高峰期逼近，他警告未來兩年是「動盪市」，並呼籲放慢海外投資步伐。 ■香港文匯報記者 蘇洪鏘、顏倫樂
海外物業：個別政府或賴債 拖冧市
近幾年本港物業市場不斷升溫，港府連環出招，令許畯森萌生避險意識，自2013年尾起便部署海外投資並頻頻往外國考察。「當時認為香港有問題，當時出招，減成數，同時美國話加息。當美金上升，要做定準備，所以2013年及14年時開始放售香港物業。」
外國起樓成本較易控制
目前許氏的投資物業分佈於美國、澳洲、加拿大、新西蘭等較多華人移民國家，「佢哋地方受金融動盪影響較細，而移民效應因素就好大」。不過未來短期內則放緩投資步伐，他認為在2018年前後是債券贖回潮高峰期，「未來兩年都係動盪市」，屆時某些國家未必能償還全部債券，從而令環球經濟再次陷入動盪。
除了投資物業，許畯森旗下公司亦擔當發展商角色，「香港係打樁式起樓，呢類形式一開始咗就無得停，如果成本突然上升，銀行就會逼倉，破產就係破呢度。如果在外國建洋房，可以建一間賣一間，成本較易控制。」他又指，本港土地成本佔七成，外國僅佔約三成，故在海外易買地起樓。綜合旗下公司在海外的投資額，連同借貸接近8億元。
近年投資海外盤漸見普及，許畯森認為，港人去外國投資往往以興趣為先，或當作「SECOND HOME」，他建議倘入場成本低則無傷大雅，但由於外國針對外國人置業的稅項很高，不建議大批掃入。
本港市道b03美若不加息 樓價跌5%內
5年前許畯森接受本報訪問時，立志要「做發展商」，如今許氏旗下公司參與投資的項目已遠至海外。而其個人投資主要分3方面，香港及內地物業佔約三成幾，海外物業不足三成，而其餘則以現金或債券佔最多。「香港做地產看重資本，不過利潤亦高；而外國利潤不高，但勝在穩陣。」
目前樓市大勢向下，但仍對不少年輕人來說難以負擔，許畯森對此有其見解，開宗明義指出主要由於美元幣匯及利息效應，「泡沫純粹係美元走勢造成，當美金一跌，樓市就會爆升，而美金升，樓價就會跌。」他也不認為內地經濟影響太大，「如果有咁大影響，人工應該多咗一半。」展望今年後市，他認為樓價年內不會急跌，「如果美國唔加息，打後唔會跌多過5%。」
樓價跌一兩成仍難買樓
市場不少聲音要求政府撤回調控措施，而許畯森則認為撤招對用家未必有好處。「增加交易成本可打擊炒賣，撤招其實益咗投資者，而不是用家。政府唔想有炒賣，一放就會即有炒賣。」又認為即使樓價再跌一兩成都未必會撤招，「跌多一兩成年輕人都未必買得到」。他又指，倘事必要撤，放寬按揭成數的實用性更高，因為毋需待立法會通過。
內地市道b03政府提倡 養老概念有得做
早年許畯森亦有涉足內房，更有旗下的項目，不過近年則沒有再增投資，而目前的物業清一色為住宅，不打算變賣。
「內地政府已經收緊（市場）好多，佢唔希望你去炒賣、甚至去發展，而家佢要去庫存。中國政府的方向就係去庫存，如果產能過盛、你仲圈地，佢係咪會批？」他認為要順着地方發展方向，看好養老概念項目，包括有醫院、老人設施等，地方政府則相對較快拍板。
不能沒有「香港夢」
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）青少年問題會影響社會安寧，內地早就意識到這個問題，所以一直積極鼓勵年輕人創業，但香港相比下至少落後10年。許畯森說：「內地一早提出『中國夢』，開放網絡商店外，又做好多青年企業家講座，話俾大家聽草根階層都可以有一片天。香港都有，但就搵班富二代去講，而且創業設有層層框架，好似眾籌咁，證監就話可能違法，根本係在打擊班青年人。」
社會掣肘多 青年看不到前途
香港出生率低，而老年人口卻不斷上升，令過去政府將部分社工的資源撥去老人福利方面，許畯森表示，最近一連串年輕人自殺個案，正是社會給政府的警號，建議政府應該於每間學校額外再聘請約1至2名社工，更要由小學做起，因為小學生更願意與陌生人接觸，相信措施可更直接地幫助青少年，而非一味將資金撥予某些商會、青年團體等。
此外，政府可以為青少年提供更多資助，好像免去公司註冊的費用、免稅等等：「即使做吓小恩小惠都得，講真，大政策到拍板都係幾年後的事，而家最大問題係大學生已經見到佢哋出社會條路係點，感覺人生夢想難實現，茫然失落下一時想唔開，最後就行上不歸路。」
許畯森 言論重點
評經濟樓價：
●「泡沫純粹係美元走勢造成，當美金一跌，樓市就會爆升，而美金升，樓價就會跌。」
「增加交易成本可打擊炒賣，撤招其實益咗投資者，而唔係用家。」
●「嚟緊兩年都係動盪市，我好擔心2018年，因為屆時有好多債券到期，有啲國家可能還唔到錢。」
●「澳、紐、加係避險嘅地方，呢啲地方受金融動盪影響細，而移民效應影響較大。」
評青年問題：
●「千萬唔好講彎低腰同後生仔傾，你彎腰即係代表覺得自己係啱，彎腰只係教你。」
●「好多人覺得社工無咩幫助，但我的經驗講我聽，聽完某啲話語之後諗返係會幫到你行返正路。」
●「學歷唔等於一切，所謂填鴨式教育，事實上係打擊咗有創意嗰批人。」
●「內地一早提出中國夢，開放網絡商店外，又做好多青年企業家講座，話畀大家聽草根階層都可以有一片天。」
曾是問題青年 社工匡扶行正路
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 年輕人自殺成為近月港人關注的問題，曾經為不愛讀書的叛逆少年，許畯森對於青少年問題看得比誰都透徹，直指本港青少年政策至少落後10年，建議政府增撥更多資源給青少年社群，例如增聘社工、又或免去創業的部分開支等。「千萬唔好彎低腰同後生仔傾，你彎腰即係代表覺得自己係啱，彎腰只係教你。同後生傾偈要用多啲同理心，唔好只執着對與錯。」
每世代年輕人都有優缺點
許畯森認為，不少社會賢達一味停留於研究青少年問題的對與錯，對解決問題並沒有幫助，更不應該用三十年前舊香港的目光去看待今天的年輕人，「你同班後生仔講長篇大論，佢哋係咪真係會聽？最後咪又係各自企喺自己立場講說話。其實每個世代的年輕人都有佢哋的優缺點，或者我哋更應該去欣賞香港年輕人的果敢與創意，而唔係一味怪責。」
許畯森於訪問期間表現自信，唯獨被問到青少年問題時，卻流露出一種無奈的神情。細問之下，才知道原來他亦曾經是問題青年：「我小學5年級就接觸社工，好彩當時有同輔導主任傾偈，到中學時無安排社工，我就開始變壞，但當時都有外展社工同我傾偈，可能好多人覺得社工無咩幫助，但我的經驗講我聽，聽完某啲話語之後諗返係會幫助你行返正路。」
社會近十多年的變化可謂滄海桑田，時下年輕人於網上已可以得到許多知識，再毋須好像以前一樣，以父母與老師作為學習榜樣，但反觀父母給予子女的壓力卻有增無減，贏在起跑線云云都是現在父母灌輸給孩子的無形壓力，而往往社會只會側重於如何於解決一批「壞學生」，「好學生」所承受的壓力卻往往被忽略。
成功不可以成績學歷界定
許畯森現在身兼多項青少年團體的職務，亦資助不少青少年項目等，經常接觸青少年，對於年輕人問題更有切身感受。
許認為，港府或者應思考，是否給予學生除讀書外的另一種價值觀，例如開設更多「真青少年」創業講座。他說：「好似我咁，有無人信我大學未畢業？我會考都考幾次，考英文都係第三第四次先合格，都一樣做生意搵到錢，點解香港唔可以提倡呢種成功？一定要話學歷等於一切，所謂填鴨式教育，事實上係打擊咗有創意嗰批人。」
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