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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
回顧今年首幾個月深圳商品住宅市場可謂「冰火兩重天」！近三個月深圳一、二手住宅成交量大幅度波動：一手成交量分別於二、三和四月錄得5,410、4,461和2,340套；二手成交量分別於同期三個月錄得8,496、18,706和8,516套，基本上是「打回原形」。冰冷市場延續到今年「五一」小長假，一手住宅僅成交約38套，相比去年「五一」三天293套成交量，同比大跌87%。
市場也回歸較理性，四月份深圳一、二手住宅均價都下調，一手均價為49,876元/平米，較三月份下跌約0.2%，而二手成交均價為54,807元/平米，環比三月也跌2.39%，同樣是18個月連續上升後首次回落，市場轉勢降溫勢頭明顯。
今輪深圳住宅市場回歸理性，主要得力於3月25日出台的深圳樓市新政，剛滿月後，購房者明顯轉向觀望，再看清未來形勢。近日，深圳調控再出新招，以商品房現售試點項目方式推出「地王屢見」地區龍華新區的商住地塊。所謂「現售試點項目」是指該地塊上建設住宅、商業物業等不得提前預售，而是在取得不動產證後才可以現樓方式對外銷售，大大加長資金回籠期，間接地推高發展成本，令剩餘地價下降。一輪「利空」政策會否令深圳住宅轉為不值得港人投資呢？本文試論述分析如下。
兩年多來，北上廣深中以深圳房價上漲，超過30%，上海、北京也有較大漲幅，超過10%，但廣州不升反降，兩年降了7%。如果以深廣兩市GNP去考量，深圳和廣州的2015數據分別上升8.9%和8.4%，兩年累積起來深圳GNP增長仍差於樓價升幅，而廣州更「反其道而行」，明顯地深圳樓價遠遠地跑贏經濟增長率，有點「泡沫」味道。究其原因，無非是深圳市民剛性需求強烈，引發投資和炒賣資金入市，再借助較寬鬆的多種借貨渠道，瞬間大手推高住宅樓價，令升勢凌厲，冠絕全國。
住宅中期料「求過於供」
其實深圳市「利好」住宅樓價延續上升因素不少。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地規模控制在976平方公里，但現在深圳的建設用地已接近這條紅線，未來幾年土地供應缺乏。深圳市政府表示會通過大舉填海，以增大土地供應量，但是對現在土地稀缺現象未能短期解決，變成住宅中期會「求過於供」，「利好」住宅因素明顯不過！
深圳市近年經濟持續景氣，得力於市政府大力拓展高新科技、新興產業、電訊、IT板塊，並且成功地引入大量民間企業進駐，中產階層和企業家群體基本上確立，對高級住宅需求殷切。這群高管人才是全國精英分子，懂得應用最新資訊，利用互聯網金融渠道一齊集資投資和炒賣，形成一股強大的投資力量，對未來深圳投資市場產生巨大影響力！
人口淨流入情況料持續
未來十年，深圳市「前海效應」陸續「落地」，將引進更大量總部、新興產業、所屬下游企業、相關第三產業服務行業中小企業，預料深圳未來人口淨流入情形肯定持續，且是全屬「年青才俊」和「勇敢企業家」。深圳市正步入經濟持續向上走勢，對住宅需求不減！
互聯網金融發展在深圳得到充分體現！深圳市民不難通過網絡平台集資、借貸、並進行投資活動。又因現時中國投資工具不多，人民對購房還是「情有獨鍾」，互聯網金融成為市民投資物業的重要渠道，直接地加大深圳物業的實際需求量。
反過來說，深圳物業市場也有「利空」因素。根據深圳新房於四月末周的成交數據統計，全市均價已達54,639元/平米，其中福田及南山已突破/接近80,000元/平米大關，隨後是羅湖、寶安、鹽田和龍崗，也在40,000至50,000元/平米左右浮動。
如果你將深圳各區樓價同九龍及新界主要屋苑均價，不難發現深圳南山及福田區新樓已超越新界屯門、粉嶺、上水、元朗等的屋苑價，並且直逼沙田/西貢/九龍區傳統建成屋苑水平，基本上以往由香港樓價拉動深圳房價情況已不復見，香港市民往深圳一線買下住宅安居變成不容易了！深圳樓價近年上升幅度驚人，也需要市場人士慢慢接受高水位的現象。
累升驚人料樓市調控不減
另一個「利空」因素是因為深圳庫存量低，大家可以預料政府不斷調控當地樓價不減，尤其是在土地供應量正常化以前，正是後市最不明朗因素。不難想像深圳政府不會輕易放鬆調控措施，最多是「一放一收」來調控。
總體來說，深圳市已確定未來城市定位，朝向高新科技、新型產業、總部經濟、第三產業為主的路大步邁進，政府只可透過行政手段去適度調控，當外來人口還是淨流入時，深圳住宅單位需求是可以預期。只有待經濟再上升後，促使樓價變成較合理水平，「泡沫」變得「迎刃而解」，種種調控手段只減少市場振盪而已。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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