國森地產集團董事 許畯森
上周香港誕生了新的商業地王，這亦是筆者所預期的。南豐以約246億元投得啟德商業地，每呎樓面地價逾1.28萬元，較市場預期上限高出約7%。九龍東一帶商廈業主即時封盤反價，發展商亦同步加價，億京更把5個商業物業貨尾加價7%。未來九龍東的寫字樓前景會如何？會因為啟德商業地王而帶動周邊的寫字樓價值嗎？
我們以九龍站環球貿易廣場（ICC）為例，目前ICC每月呎租已達94元，但相距十分鐘車程的尖東寫字樓，很多呎租仍然徘徊在30元以下，有些更僅為22元。再以朗豪坊為例，朗豪坊呎租40元，但旁邊的丙級寫字樓往往15元也沒人租。在筆者眼中，地王往往只限於自用本身，並不能帶動周邊的租金或價值上升。
供應過剩 空置率高
與ICC一個維港之隔的中環國際金融中心IFC呎租已達180元，大幅拋離ICC。野村早前發表研究報告，指中環美利道地皮於2023年每月呎租可達231元，筆者同意野村的看法，港島區寫字樓將會大幅拋離九龍區。九龍東的寫字樓，更是九龍之中前景最差的地段，原因是過剩的供應及極高的空置率。
參照差餉物業估價署數字，2016年私人商業樓宇的整體空置率，已經從2012年的6%升至9%，短短4年便上升了3個百分點。當中港島中西區、東區和灣仔區的空置率極低，為4.4%至5.6%，出現供應短缺，所以極具投資價值。
九龍區則剛剛相反：除了油尖旺區空置率為6.5%外，九龍區的空置率全屬雙位數字，例如觀塘區的空置率為13.5%，九龍城區空置率更高達27.3%，供應過剩極為嚴重。2017年甲級寫字樓的落成量更集中於觀塘，佔供應量的54%；2018年甲級寫字樓落成量，單是東區已佔71%，所以筆者並不看好九龍東寫字樓未來的投資價值，原因是過多的供應量和高空置率。再者，筆者更不相信啟德商業地王能帶動九龍東寫字樓的價值一起上升。
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