經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
金管局自2009年後不斷收緊按揭成數，最新的逆周期措施已經是第八輪，擁有多過一個物業按揭的買家，第二次購買單位的按揭成數會再下調一成。同時根據差餉物業估價署的數字，現時的樓價已經連升13個月創新高。樓價上升，按理買家的首期亦會較過往增多，加上金管局持續下調按揭最高成數，現時700萬元或以下樓價，最高按揭成數僅六成；1,000萬元或以上樓價的按揭成數更只得五成。透過按揭保險提高按揭成數，樓價上限為600萬元，在樓價上升、按揭成數被收緊的環境下，經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，買家的平均按揭比率有持續下跌的趨勢，由2002年高峰期的68.9%，逐步下跌。金管局2009年開始實施樓控措施，由2010年開始，平均按揭比率跌穿六成，最新今年4月更只得50.8%。
面對加息風險增
另一邊廂，平均還款年期亦持續上升，由2009年前約20年，增加至今年4月約26年。現時金管局的最新指引，按揭還款年期最高達30年，根據經絡按揭轉介研究部的數據，選用30年還款期的佔比，有明顯的升幅。30年還款期的佔比，由2010年開始有增無減，由26.5%逐步上升，2016年的佔比更逾七成。今年截至6月初的數據，在轉按增加下，亦錄得六成四的佔比。至於過往佔比近四成的20年還款期，最新的佔比下跌至不足一成，反映樓價企穩及按揭成數不斷收窄下，按揭的年期有持續上升的趨勢。買家將按揭貸款攤分更長的年期來償還，好處是減輕每月的供樓支出，但最主要的風險是遇上加息周期，利息會上升。不過現時金管局有三厘的壓力測試，相信是買家的負擔範圍之內。
因為樓價的上升及按揭成數的收緊，年輕人置業時雖然通過壓力測試，但首期支出的確較以往增加。現時的按揭息率低企，近期多了父母將已經還清按揭貸款的物業加按套現，資助子女「上車」。經絡按揭轉介市場研究部的數字顯示，今年首季的加按套現比例，為2009年底以來最高，錄得12.5%，較去年同期上升了3.2個百分點。至於加按的用途，以備用資金及置業用途的佔比最高，達76.7%，其次為償還貸款及金融投資。