韋君
港股已連升三周，今天為七月市最後一個交易日，大市延續上周尾市的調整實不足為奇，但市底仍佳，有利中小型股表現，在內房股中，土儲成本有小「恒大」之稱的眾安房產(0672)，遇調整，不失為伺機收集機會。
根據資料，已成為內房龍頭的中國恒大(3333)，去年底的平均樓面地價為每方米1,570元人民幣，而眾安房產擁有593萬平方米土地儲備待建，其中53.7%位於杭州，平均每方米地價成本僅1,294元人民幣，即有一半的優質土地成本甚至低於恒大。目前杭州住房均價每平米為20,084元，眾安在杭州土儲包括在錢江世紀城，當中擁有的一幅土地的建築面積133萬平方米，每平米地價成本僅269元人民幣，其價值之吸引力不言而喻。
眾安上述除了593萬平方米土地儲備，其中在寧波的每平米(下同)土地成本為2,326元人民幣、合肥471元人民幣、淮北34元人民幣。現有土地儲備已大幅增值，重估淨資產近300億元 ，高於眾安市值現價的78.5億元。
眾安房產成立於1997年，2007年上市，今年剛好上市10周年。眾安屬區域性開發商，以長三角的商廈、住宅及酒店為發展目標，去年盈利1.25億元人民幣，按年下跌70%，每股盈利5分。眾安的財務狀況處於安全水平，淨借貸權益比率約48%，低於同業的約100%；債務佔資產比率26%，可以保持健康財務下繼續擴張，預期現年度銷售較2016年度的50億元增長40%，至70億元人民幣，今年業績將恢復顯著增長。
眾安現價2.59元，往績PE(市盈率)44.65倍，PB(市賬率)只有0.59倍，遠低於同業的1.18倍。眾安土儲極具重估價值，PB將進一步降至0.24倍，吸引大行的關注。信達在7月24日發表的報告首予眾安買入評級，認為該公司扎根長三角區，應佔可售資源價值780億元人民幣，公司已滲透4個城市，應佔建築面積460萬平方米。報告預測整體可售土地資源達760億元人民幣，可支持2016至2018年銷售CAGR達41%。眾安房產的樓面地價平均成本僅約人民幣1,200/平方米，而平均售價則為人民幣17,000/平方米，預期2017、2018財年毛利率將分別升至20%及30%。信達首予「買入」評級目標價3.5元，較現價有35%上升空間。
減持中國新城市套現2億
值得一提的是眾安上周已完成配售所減持的中國新城市(1321)逾1億股，每股作價1.82元，即套現近2億元，令眾安今年來自售股的非經常盈利相當可觀，對股價上升極具支撐。