■2016年，上海的朱家角鎮成為住建部公佈的第一批內地特色小鎮。 網絡圖片借「產城融合」政策 房企搶灘開發數百項目
政策紅利疊加資本風口，使得特色小鎮近期在內地開展得如火如荼。據不完全統計，目前有幾十家房地產搶灘特色小鎮，數百個項目集體開工，機構預計其投資市場將達5萬億元（人民幣，下同）規模。專家指，吸引開發商入局小鎮的因素包括政府補貼、低價甚至零成本拿地等。部分特色小鎮已經出現產業未成形、房價已經漲起來的苗頭，引發越來越多聲音呼籲建設小鎮需防止開發商變相圈地蓋樓賣房。 ■香港文匯報記者 孔雯瓊 上海報道
「特色小鎮」，是指依賴某一特色產業和特色環境因素打造、具有明確產業定位和一定社區功能的綜合開發項目，亦是產城融合的新型城鎮化模式。最早的特色小鎮被認為發源於浙江，2014年杭州雲棲小鎮首次被提及，之後這個模式迅速火遍大江南北，全國範圍的特色小鎮項目開始遍地開花。
千個小鎮涉資5萬億
國家住建部明確提出到2020年要培育1,000個左右特色小鎮，據前瞻產業研究院統計，按照已經初步建成、企業已進駐運營的部分小鎮來看，平均一個特色小鎮投資額約50億元，按住建部總規劃1,000個特色小鎮推算，該行業將產生近5萬億元投資規模。
另從已經建成小鎮的統計來看，總投資中基建設施投資約佔30%至50%，估算1,000個小鎮基建投資將產生1.5萬至2.5萬億元市場，這些都極大吸引了盈利增長點來到瓶頸的房地產商紛紛入局。
據不完全統計，截至目前已有20多家房企大手筆地規劃特色小鎮項目，14家A股上市房企在公告中提及特色小鎮建設。其中多數表示會逾千億元投資特色小鎮，特別是時代地產更曾表示要投資9,000億元佈局小鎮項目。在小鎮數量規模上各房企都大膽設想，碧桂園、藍城（前身為綠城房產建設管理有限公司）、華僑城等都表達過未來要建設100座特色小鎮的願望。
PPP模式拿地零成本
有專家一針見血指出，拿地成本低使得房地產商瞄準特色小鎮猛攻。中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵就曾指出，發現近期很多房地產商打着特色小鎮旗號，實則是在距離大城市不遠處塑造新的房地產空間，而且小鎮拿地成本比較低，遠比高價拿下城市用地合算。
目前不少房地產商在公佈的特色小鎮計劃中都提及了PPP模式，這被業內解讀成一種新型的「零成本拿地術」。如華僑城表示，要通過PPP模式構建100座民俗文化特色小鎮，華夏幸福亦在2016年年報中稱產業新城PPP模式領先是其核心競爭力。
業內人士稱，PPP模式受到政府扶持，特別是在政府無錢支付工程價款就以土地作價沖抵，房企無需購買土地，同時可作為社會資本方與政府簽訂排他性協議。不過，也並非所有開發商有資格用PPP模式，需要產業地產中涉及基礎設施和公共服務領域才可以。
住宅開發規劃反成重點
時下國家層面對特色小鎮建設一直大力支持，去年住建部公佈第一批127個特色小鎮名單，今年7月第二批公佈的名單更達276個。數量上的增加也給很多房企資本注入一針強心劑，使得地產投資在小鎮中的佔比越來越高。
有業內人士透露，多數特色小鎮的開發規劃中，房地產佔比是不允許超過小鎮總面積30%的。但從實際情況來看，存在開發商因將心思都放在1/3的住宅開發上、剩餘2/3面積的產業建設數量稀少或滯後狀況，如此來看住宅在數量上的佔比就高了起來，甚至居住功能可以佔小鎮的70%至80%，其他產業則成為了住宅的配套。
對於小鎮項目中出現的地產化傾向，不少開發商認為，因為小鎮屬於「重中之重」的資產項目，目前能看得到的收益也只有房地產是小鎮的重要創收手段，一旦拋棄去掉重資產，還真不知輕資產化路線要如何走好。