■朱兆榮表示，外資或重估內地物業市場的投資價值。 章蘿蘭 攝樓市監管續趨嚴 外資重估物業價值
全國金融工作會議重申去槓桿，樓市監管又新政頻頻，業界正在密切留意後續效應。第一太平戴維斯華東區董事長、中國區商舖部負責人朱兆榮接受香港文匯報專訪時指，政策大方向趨向收緊，內地開發商的現金流將備受考驗，外資亦可能重估內地物業市場的投資價值。 ■香港文匯報記者 章蘿蘭 上海報道
年初上海嚴厲整頓商住兩用房，上月又在全國範圍內首次推出只租不售住房用地。朱兆榮表示，最近內地房地產投資頗多變數，可以說政府態度明確，惟政策效果還需要時間觀察。
他指，由於出售型住宅回籠資金相對迅速，故在去槓桿的大背景下，持有型的商業地產受影響更大，尤其眼下內地地價高企，租金上漲機會卻有限，整體投資回報率較低，若只租不售，的確十分考驗開發商的整體財務能力。
全國範圍內，金融工作再度重申去槓桿，朱兆榮預計樓市的上漲空間會縮小，內地樓價的上行幅度，若早前可以按年漲7%至8%，未來則可能是2%至3%，投資回報率會收窄。
短線快速盈利模式不再
投資市場上的風向則尚待觀察。朱兆榮分析，十多年前，上海投資市場以外資主打，隨着內地樓市賺快錢漸漸不易，令外資熱情降溫，投資市場開始由內資挑大樑，其中八成以上交易均由後者完成。但過去兩年間，包括歐美、東南亞等在內的環球市場，辦公樓投資回報也從逾4%收窄至3%，與上海等內地一線城市持平，敏銳的外資基金又開始回流上海，重新審視上海市場的價值。
在朱兆榮看來，以往外資決定內地投資策略時，多依賴數據分析及國際經驗，現在亦將決策重點置於政策面，在政策解讀上花很大功夫，因為投資內地樓市，短線快速盈利的時代已成過往，目前更多要看中長線。
投資重點重回一線城市
據其觀察，早年外資在內地市場喜歡單打獨鬥，現在則會尋找國內外合夥人，增加實力，降低風險，且發展重點又從二線城市回歸一線城市，「外資以前會考慮到二線城市價格便宜，未來上行空間巨大，但從具體實踐來看，內地二線城市的樓市經營模式，與國外仍有一定差距。」
豪宅市場向來被視為高淨值人群資產配置的重點，只是如今內地富豪流行環球購房，上海豪宅是否依然暢銷？朱兆榮說，現在資金出海不易，上海豪宅市場的對手並非境外豪宅，而是限購、限價政策。他透露，此間高淨值人群對上海豪宅的需求從未降溫，但最大的問題是被限購。他指，限購數年並無損上海豪宅市場，若放開限購限價，料豪宅價格將飛漲。