■力寶中心現時高層市值呎租65元計，租金回報僅約2.3厘，下跌約0.6厘。資料圖片香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）本港甲級商廈需求強勁，帶動造價不斷破頂，今年最矚目成交莫過於長實以402億元，沽出旗下中環中心75%業權，創出全港最大額物業買賣成交紀錄。根據差估署數據顯示，截至今年9月，本港甲廈售價指數暫累升12%，相反甲廈租金指數只累升6%，反映租金升幅跑輸樓價，變相減低新買家租金回報。
自中環美利道及啟德兩幅商業地王相繼誕生後，中區甲級商廈呎價進一步飆升，如太和控股早前就以7.38億元沽出中環中心頂層物業，呎價達約5.58萬元，成全港呎價最貴商廈成交。但若以市值呎租約90元計，租金回報僅約1.9厘。
據差餉物業估價署資料顯示，9月份甲廈租金指數錄254.9點，按月上升0.8%，全年暫累升6%。至於同期甲廈售價指數則再創歷史新高，報456.6點，全年累升12%，反映租金升勢未能追貼售價。
力寶租金回報2.3厘
以租賃頻繁的金鐘力寶中心為例，翻查資料，去年該廈最高成交呎價為約2.47萬元，以當時市值呎租60元計算，租金回報達約2.9厘。其後，該廈於今年5月以創新高呎價3.37萬元沽出高層全層，呎價較去年大升36%，但以現時高層單位市值呎租65元計，租金回報僅約2.3厘，下跌約0.6厘。
至於同區的遠東金融中心亦問鼎「樓王」，近日該廈33樓全層，傳出獲以約5.4億元洽至尾聲，按物業面積約10,800方呎，折合呎價達5萬元，倘成交落實，勢成為全港呎價第二貴寫字樓。惟租金回報若以現時同面積單位呎租93元計，回報率約有2.2厘。反之，去年最高的成交呎價約3.82萬元，以當時呎租83元計算，租金回報則有2.6厘。
內地企業搶租甲廈
美聯商業營業董事劉志威表示，過往商廈租金上升速度都會落後於呎價5%至10%，而今年在多個利好消息的帶動下，甲廈創新高成交及大額成交不斷湧現，當中以核心區商廈升幅最快，導致市場來不及消化消息，租金未能即時反映市況，令呎價升幅大幅拋離租金升幅。
另外，近年愈來愈多內地企業來港設立據點，中區甲廈成為他們入市目標，惟區內商廈空置率長期保持低水平，這些企業只好先以高於市價的租金搶租單位。因此，未來中區租金若想有新突破，必定要吸納更多「新血」企業進駐該區。
至於租金回報下跌，劉志威指出，市場對核心區甲廈需求大，但盤源少，變相搶高中區甲廈呎價，故不少業主都選擇惜售，寧願靜待時機，所以對甲廈業主而言，租金只是短期回報，相信回報率減少並不會減低投資者購買商廈的意慾。