香港文匯報訊（記者 周紹基）港府本周將交待是否推出新盤空置稅，以打擊地產商囤盤居奇。事實上，從地產股的投資角度看，囤盤惜售是不利股價表現的，樓價高時囤積越多物業，股價往往跑輸大市，資產折讓率也更大，反而越高樓價而大量賣樓套現的，股價往往更勝一籌。
碧桂園市賬率達2.96倍
本港地產股的每股資產值，通常都比股價高出許多，即使是今年勁升逾兩成的嘉里（0683），目前市價42.45元，但其實每股資產值達65.22元，折讓率仍高達34.91%。折讓最少的九倉置業（1997）今年升逾14%，上周五收報59.5元，但每股資產值其實為68.29元。會德豐（0020）更誇張，上周五收報56.65元，但其每股資產值高達118.78元，折讓率達52.31%。
以資深投資者及經濟學者曾淵滄的解釋，主要是兩大原因令地產股出現大折讓。一，物業只有變現，才能完全反映其價值，一日未賣，都只是紙上富貴。香港地產商的賣樓速度不及內房股，變相手持大量物業，故對比起內房股，內房股的市賬率（PB）大幅高過香港地產商，市賬率越高，反過來說就是資產折讓率越低。
根據彭博資料，碧桂園（2007）的市賬率高達2.96倍，恒大（3333）為2.07倍，融創（1918）2.59倍，三者的股價對資產值都有大幅溢價。而中海外（0688）及潤置（1109）這兩家內房國企，PB都逾1倍。香港六大地產商新地（0016）、長實（1113）、恒地（0012）、會德豐（0020）、信置（0083）、新世界（0017）的PB分別是0.67倍、0.82倍、0.64倍、0.48倍、0.60倍及0.56倍，資產折讓率分別達32.93%、 18.25%、35.89%、52.31%、40.08%及44.42%。
二，地產公司分物業收租與物業開發兩種，一般商用物業的租金收入，最多只是資產值的4%至5%，若以5%回報來計算市盈率（PE），PE會就達20倍，相信很少股民願意以20倍PE買地產股。如果股民只願意付10倍PE買地產股，那麼地產股股價就的確只應達每股資產值的50%，甚至更低。
變現才能完全反映價值
近年多隻內房股股價沖天，這正是由於內房股大量賣樓，賣樓相等把資產兌換成現金，釋放出其真正資產值，並從中產生大量利潤，利潤大自然有能力多派股息，推動股價上升。地產商要減少淨資產值與股價間的折讓，就需要不斷地賣樓。今年也有一些本地地產股開始發力，例如太古地產（1972）創新高，主要原因也是積極賣資產，近日宣佈打算出售太古城的兩座商業大樓，股價馬上上升，這等如令股價的折讓下降。
但也有市場人士指，1997年本港地產市道瘋狂時，地產股也喪炒，當時地產板塊的市賬率大約為1倍，即剛好沒多少折讓，結果便迎來了本港樓市及地產股的大逆轉。故目前地產股折讓較大，反映地產商惜售手頭上物業，其實是對樓價後市仍有信心的表現。