■港大科斯產權研究中心研究團隊鄒廣榮講座教授（中）、黎偉聰教授（左）及副教授蔡鴻達博士解釋方案內容。香港文匯報記者莫雪芝 攝香港文匯報訊（記者 岑志剛）「土地大辯論」正進行得如火如荼，鑒於現時有逾4,000公頃新界土地潛力未被釋放，以公私營合作方式發展私人農地成為其中一個短中期選項。香港大學科斯產權研究中心昨日舉行記者會，建議引入「土地債券」、「土地區劃整理」兩個方案，即：建議政府發行土地債券收購土地，業權人將來可憑債券投地；同時，建議推出土地區劃整理的換地機制，以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地，合併作綜合規劃，並預留一定比例土地興建公營房屋（另見稿）。
負責研究的香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮估計，現時新界有逾4,000公頃具發展潛力的私人土地，但部分因業權分散並難以整合，未能地盡其用，而現時以土地收回條例收地的方法亦存在爭議，故建議政府發行「土地債券」，以便收購新界私人土地，包括主要發展商持有的閒置農地、原居民的祖堂地，以及其他私人擁有的土地。
收回私地重整用途 增地積比
他形容土地債券是遠水救近火的方法，政府在收回私人土地後可重整用途，增加基建和提升地積比，以釋放土地潛力，容納更多的人口，並騰出土地作其他用途。
若日後政府推出新土地，包括政府填海得來的土地，地債持有人可用地債加溢價競投土地，即變相透過自由市場決定補地價金額。
早換更多遲換遞減 可作買賣
他補充，土地債券可在市場或公開交易平台自由轉讓，地債持有人可在高透明度的市場上互相競爭。而地債的本質與過去的「甲／乙類換地權益書」接近，政府有實際操作的經驗可作借鑒。
他建議政府可以考慮推出優惠，鼓勵土地持有人換地債，例如愈早接受換地債，相同面積的土地可換取更多地債，隨時間遞減。
被問到如何消除「官商勾結」的疑慮，鄒廣榮指出，土地持有者換地債前無從得知土地將來用途、如何重整，亦不知道道路等基建的位置，相信沒有「官商勾結」問題，但地債與土地面積的兌換率仍需作詳細研究。
他又預計，土地債券推出一段時間後，地債的所有權可能會過於集中，有機會出現操縱投標以降低出價的情況，必要時須有機制允許投標人以現金出價競標。
諮詢發展商後向當局交報告
同時，中心又建議推出土地區劃整理的換地機制，以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地，合併作綜合規劃，並預留一定比例土地興建公營房屋。中心表示，聚焦小組正進行個案研究，並會於8月18日召開公眾論壇諮詢發展商及業界意見，期望在9月份「土地大辯論」結束前提交完整報告予土地供應專責小組。
前長策會成員、測量師劉炳章認為建議可行。他指土地會因為發展而升值，政府以現金賠償收地，對業權人吸引力不大，而土地債券的價值可隨着土地升值而上升，加上可在自由市場買賣，透明度較高，相信可滿足鄉議局及新界的業權人的訴求，吸引他們加快釋放土地作發展。
劉炳章又認為，土地區劃整理模式釋放土地的理念可取，但以往政府規劃「綜合發展區」，在統一業權人意見方面有難度，關注是否有業權人牽頭提出規劃方案。