■陳德霖稱，樓市回落只有數星期，現在要確定進入下行周期是言之尚早。莫雪芝 攝港家庭財務抗震力加強 重演97「跳樓貨」機會低
香港文匯報訊（記者 岑健樂）近日本港房地產市場不論交易量還是樓價均出現下跌情況，有市場人士認為樓市已經轉勢，並提議「減辣」。金管局總裁陳德霖昨表示，目前樓市回落只有數星期，認為仍需再觀察一段時間，若確認樓市進入下行周期，當局在適當時候將陸續放鬆早前的「逆周期」措施。但他補充，由於「辣招」加強了置業人士的家庭財務抗震能力，即使樓市轉勢，樓市出現類似97年大規模急速下跌、「跳樓貨」的機會較低。
差估署的最新數字顯示本港樓價自8月起開始自高位回落約1.5%，至於同期中原城市領先指數亦自8月高位累跌逾2.6%。對於近日樓市出現下跌的情況，陳德霖昨早出席立法會會議時表示，現時樓市回落只有數星期，現在要確定進入下行周期是言之尚早。樓市是否轉勢，需要視乎多個因素，包括樓價、成交量、香港經濟基調與全球宏觀形勢等。因此，金管局仍需再觀察一段時間，才能夠確認樓市是否進入下行周期。
樓價指數連續兩月見頂回落
陳德霖又指，金管局至今已推出8輪逆周期措施，又提到2015年10月樓市開始下調，樓價經過6個月調整了11%至13%，由於當時金管局判斷仍未形成下行周期，故未有「減辣」，結果2016年4月樓價重新開始長達28個月的上升周期。不過他同時指出，若確認香港樓市進入下行周期，金管局或會適當地「減辣」。
自2009年10月以來，金管局至今已先後推出8輪逆周期措施，大幅收緊各類物業的按揭，包括降低按揭成數、按揭申請人須通過嚴謹的壓力測試等，以提升銀行風險管理及抗震能力。隨着香港正式進入加息周期，8至9月全港私人住宅樓價指數連續兩個月見頂回落，9月份的按月跌幅更擴大至1.44%。但今年前三季累積升幅仍達10.2%。
另外，他表示，雖然逆周期措施令現時置業市民要付出較多首期，以致本港平均按揭成數只有47%，抗震能力較高。不過他同時提醒市民，稱家庭抗震能力較高，不代表當樓市進入下行周期時，市民買了樓並無損害。他特別警告，連同地產商提供的按揭安排，部分樓宇的按揭成數高達85%-90%，甚至95%，若樓價下調逾10%，就會出現「負資產」。
倘若樓價回調，首當其衝受影響的是樓市高峰期置業的人士，但他指出，屆時出現如1997年亞洲金融風暴時的樓價急跌、市民大幅削價拋售物業的機會比97時低很多。
據金管局數據，量度香港面對金融風險的抗震能力的家庭財務狀況仍然健康，今年第二季，香港家庭無按揭的自住居所住戶比率達66%，比2009年-2011年平均60%為高；新批出按揭平均按揭成數及新批出按揭的供款與入息比率分別為47%及34%，較2009年-2011年分別64%及41%均有明顯改善。
供款佔收入若再升 恐增風險
同時，他認為，樓市氣氛亦受宏觀經濟及國際形勢，包括中美貿易戰的最新事態發展所影響。若中美元首能夠在本月底G20峰會期間，就經貿議題取得正面及良好進展，即使未能即時達成協議，只要基調良好，可以進一步商討，即有助緩和市場氣氛。但如果會面結果是負面、中美貿易戰持續惡化，則對全球貿易體系以至中美經濟都產生負面影響。
陳德霖強調貿易戰沒有贏家，因此他期望中美雙方能盡早達成協議，令全球經濟增長重返正常軌道。他又說，若中美貿易戰持續惡化，經濟下行時，本港失業率會上升，而收入會下降，雖然現時按揭人士供款與收入比率約34%，即目前水平能緩衝樓市風險，但如果該比率升至40%，甚至更高水平，風險可能會很高，市民要對此有心理準備。