港股上周好淡爭持，上周五成交僅錄得595億多元，創近兩年新低。投資者正觀望中美首腦於阿根廷二十國集團(G20)峰會之後的會面，料雙方就中美關係及貿易戰議題交換意見，預計會面前市場仍缺乏明確方向。料本周港股走勢仍反覆，於25,200/26,500水平爭持。
發展商現金流有望改善
在美國加息周期下，金管局收緊按揭成數門檻，香港住宅市場交投氣氛亦轉差。與此同時，發展商想出應對方案，透過旗下財務公司為稍欠財力「準買家」，提供寬鬆的高成數按揭計劃，幫助他們跨過金管局的按揭成數門檻。隨着新樓陸續落成取得入夥紙，短期的二按還款到期，買家需支付利息連本金予發展商。屆時產生的現金流可即時改善發展商的資金流動性。加上發展商一般會向銀行借入低息企業債，發展商繼而再借出以上資金作高息二按予準買家，同時做到借貸成本可控。即使是日後因為有買家斷供或資不抵債，發展商可以要求借款人提早還款(call loan)，或直接收樓再重新出售，減少造成按揭壞賬風險。
總括而言，整體地產股跌幅調整相對有限。加上政府亦有可能因應樓市急速變壞而放寬調控辣招。雖然樓市氣氛轉差，可能導致中小型房地產商出現資金風險問題。不過對於大型的地產商本身已經歷多次經濟周期，發展成為多元收入來源，相信仍可抵抗相關盈利壓力。發展商在上半年加快銷售新盤及貨尾以達到全年銷售目標。以新地(0016)為例，7月至今，集團期內合約銷售額300億元，佔本財年銷售目標七成。另外，信置(0083)推出的觀塘大型新盤將提供1,999個單位，項目主要為自用性質的兩房戶，區內仍有龐大住宅需求，若成功銷售將有助穩定市場氣氛。
(筆者為證監會持牌人士，未持有上述股份權益)