向來「高不可攀」的樓市近月終於出現大調整，好淡兩派的樓市專家「舌劍」群起，其中祥益地產總裁汪敦敬更是樓市大好友中的表表者。香港文匯報邀請汪生親身說法，為樓市把脈。他直言樓市真跌的說法不可信，指樓市調整主因在於新居屋吸去市場購買力所致，預測樓價會在新居屋攪珠結果出爐後從谷底回升，並料明年底樓價將再創高峰，「錯過今次樓市調整的上車機會，將會後悔終生。」■香港文匯報記者 黎梓田
汪敦敬日前接受香港文匯報專訪時表示，他提出樓市假跌的說法，是針對600萬元以下的上車物業。現時樓價已較高峰位下跌約10%至15%，個別屋苑物業更出現20%的跌幅，不過差不多接近谷底。之後高達26萬個居屋申請者的購買力解凍，在購買力多於減價盤數量的情況下，料其後會「慢慢上返嚟」，到明年年底前會再創高峰。
汪敦敬分析稱：「在內地資金或宏觀調控為主的市場裡，這次樓市的下調不會低於上次的谷底。香港在2009年後已展開宏觀調控，而我在（今年）3月時已預測樓價會下調10%至15%，今年樓價升幅過急，因此亦需要調節，但呢個調整來到𠵱家應該差唔多，600萬以下嘅私樓已到市場谷底。」
600萬以下私樓已到谷底
至於為什麼會以600萬元作為分界線，汪敦敬稱，原因在於新居屋的二人或以上家庭入息上限為5.7萬元，剛好能夠負擔到600萬元或以下的物業供款。上車購買力受到居屋凍結，亦令市場處於一個靜止狀態。至於財富效應衍生出來的購買力，同樣受到市場氣氛及貿易戰所影響而轉觀望，很多靠父幹的年輕買家均入紙申請居屋，也令這股購買力停頓下來。
市場太低估內地購買力
他又表示，雖然內地受到中美貿易戰影響，令來自內地的購買力受影響，但內地正「積極備戰」，而中央政府亦正在整頓地方債務及企業債務，以清除經濟泡沫，因此銀行亦會收緊借貸，這屬於一個良性整頓行為，但很容易被外界誤解為內地經濟下滑。「事實上，在過去的淘寶雙十一銷情，也足以見證內地人強勁的民生財富，而且內地經濟相對歐美穩定，因此我認為香港市場大大地低估內地市場的購買力。上述三股購買力處於靜止，亦令樓市處於低潮，但很快又會活躍起來，料調整不會持續太久。」
對於樓市回調，汪敦敬亦打趣道，是次樓市出現調整是幸運，能夠讓更多人有上車機會。又認為政府「做得好好」，以兩招配合大時勢，令「千軍萬馬」的樓價升勢剎停。第一招就是空置稅，現時已動工及已興建的單位合共有7.6萬伙，是一個相當多的數字，遠多於每年一手市場約1.6萬至1.8萬伙的成交量，亦令發展商有所收斂。
新居屋回流客橫掃平盤
第二招就是增加居屋的「派彩」，亦令居屋申請者上升11萬至26萬個，做法令市場進入「急凍狀態」，成功製造一個增加十萬伙供應也做不到的樓市調整。不過，26萬個居屋申請者的購買力沒有「水票」，都是屬於真實的置業需求，就算只有1%、甚至0.5%的購買力回流二手市場，亦足以令所有平盤及減價盤「唔見晒」。