■圖為深圳寶安區一住宅小區。 資料圖片巴曙松 港交所首席中國經濟學家
經過40年的改革開放和20年的住房制度改革，中國用很短的時間告別住房短缺，進入由數量擴張向品質提升轉變的階段。據粗略估算，當前城鎮住宅總市值約為270萬億元人民幣，是2017年GDP的3.3倍，房屋資產在中國居民家庭資產中的比重近10年維持在55%－60%之間。房地產對GDP增長的貢獻率在6%－7%左右，圍繞居住的服務和消費蓬勃發展，創造了大量就業機會。
針對房地產市場出現的一些問題，中國政府果斷採取市場調控措施，抑制資產泡沫，保持房地產市場平穩運行。投資性和投機性需求逐步退出市場，購房者市場預期趨於理性。但同時，我們也看到房地產領域的一些關鍵問題仍然沒有得到解決，部分周期性與結構性問題甚至有所惡化。
調控成效顯現 仍存不穩定因素
一是有些投資性需求，在房價下跌時，出現降價虧損賣房行為。部分業主由於收入下滑，出現還貸壓力。如果房價持續下跌，將會導致更多的購房者拋售，引發房價大幅下跌。
二是部分地方政府重回刺激的衝動仍然存在。隨着土地流拍率明顯上升，有些地方政府從出讓土地中獲得的收入大幅減少。地方財政收入吃緊，再加上還債壓力巨大，將會促使其放鬆房地產調控，或採取其他手段規避調控，繼續維持或推高地價。
三是房地產領域居民槓桿結構性風險加大。越是低端的房子，對貸款的依賴程度越高。某商業銀行不良個人住房抵押貸款中，50萬以下的不良按揭貸款金額約佔不良貸款的60%，筆數佔到80%以上。
未來發展主要任務和政策建議
四是房地產開發企業的經營風險增加。槓桿增加與銷售降速的矛盾引發債務風險。由降價和建築質量問題引起的群眾糾紛日益增加。
結合當前市場存在的問題和風險，未來中國房地產的主要任務是：優化住房供給結構，提高住房保障水平，化解住房金融風險，重塑市場監管機制。
一、房屋租賃市場是中國住房體系中缺失的關鍵一環。發展租賃市場的關鍵不在新建多少租賃住房，而是建立標準化、專業化的租賃生態體系。1是通過稅收、金融、法律等手段盤活規範房屋租賃市場。2是優化非正規住房市場，發揮市場在住房保障上的作用。
二、堅持宏觀審慎，化解住房金融風險。1是將開發企業債務風險納入宏觀審慎監管框架。2是加強個人按揭貸款等穿透式監管。嚴格監管個人首付資金來源。確保首次購房者首付比例不低於30%。三是強化金融機構防範風險等責任，制定強制的信息披露制度，確保信息真實透明。
三、堅持房地產調控政策的中性，不刺激，不打壓，讓市場需求在一定時間範圍內平穩有序釋放。1是改革地方政府績效考核辦法，（i）將考核指標由「房價平穩」轉為「交易量平穩」；（ii）對住房保障的考核目標由建設保障性住房的數量轉變為低收入群體、流動人口的住房條件，可支付性等方面。
2是改革單一壟斷的土地出讓制度，建立收益共享的土地制度，（i）允許和鼓勵農村集體建設用地，農村宅基地直接進入市場，讓農村居民獲得資產價值。配套土地流轉稅，避免產生大規模土地投機。（ii）對於保障性租賃住房，土地出讓實行按年繳租制度，政府、開發商和居民共同收益。三是改革房地產市場調控方式，建立符合市場規律的長效機制。（i）取消政府對市場的行政性管控，逐步放開限購限價等行政干預，允許外來人口滿足合理自住需求。（ii）依託不動產登記信息系統，建立以稅收體系為主的調節方式，實行按照價格累進的流轉稅制度和按照房屋持有量累進的持有稅制度。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。